'1주택자 비과세'는 원칙 규정인지 예외 규정인지 살펴야

소득세법에서는 1가구가 1주택을 보유한 경우 보유기간(또는 거주기간) 요건을 만족했을 때만 고가주택이 아닌 부분에 비과세를 적용하고 있다. 또 1가구가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등의 요건으로 일시적으로 2주택을 보유하는 경우도 종전 주택을 먼저 양도할 때 1주택으로 봐 고가주택이 아닌 부분에 비과세를 적용하고 있다. 이렇게 비과세 규정을 두는 이유는 각 가구에 최소한의 주거 안전성 측면에서 기본생활을 보호하기 위해서다. 이와 관련해 최근 발표된 세법 해석은 비과세 규정에 대해 이를 예외 규정으로 보고 있다는 해석을 할 수 있다. 해당 내용들을 살펴본다.

먼저, 첫 번째 사례는 종전 주택을 보유하던 중 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 사고, 종전 주택을 취득한 뒤 1년 이상이 지난 2021년 1월 1일 이후 분양하는 분양권을 취득해 1가구가 3주택을 보유한 상태에서 종전 주택을 매도하는 경우다. 다만 사례에서 종전 주택은 건설임대주택을 임대하다가 분양 전환해 취득한 주택으로 별도 조건이 있었다. 그동안 이 종전 주택을 매도하는 경우 1가구 3주택이지만, 비과세가 가능하다는 해석이 나왔다. 즉 주택과 주택의 비과세 조건, 주택과 분양권의 비과세 규정을 중첩해 적용할 수 있다는 내용이다. 그러나 지난 7월 말에는 기획재정부에서 조합원 입주권을 포함해 1가구 3주택인 경우 이를 적용할 수 없다는 새 해석을 발표했다.

두 번째는 2주택자 간 혼인이 이뤄진 경우 각자가 하나의 주택을 매도해 본인 1주택, 배우자 1주택만 남은 상태에서 혼인으로 인한 비과세 특례 규정이 적용되지 않는다는 게 기획재정부의 해석이다. 세법에서 양도소득세의 판단 시점은 양도일 기준으로 한다. 최종 1주택의 규정은 삭제되었으므로 과거의 내용과는 관계없이 양도일 기준으로 비과세 규정을 만족한다면 이를 적용할 수 있다. 그럼에도 혼인 특례와 관련한 기획재정부의 해석은 합가일 기준으로 1가구 1주택이 아니라면, 비과세 규정을 적용할 수 없다는 내용이다. 삭제된 최종 1주택 규정에서는 최종 1주택이 되고, 이후 비과세 규정을 다시 만족한다면 1가구 1주택 비과세 규정을 적용할 수 있다. 하지만 이번에 발표된 내용은 비과세 규정을 적용할 수 없어서 그 파장이 크다.

이번 해석은 혼인합가에 적용된다. 부모 동거봉양 합가의 경우나 상속주택으로 인한 비과세 규정에도 동일하게 적용 가능할 것으로 예상된다. 일반적인 일시적 2주택인 경우에도 적용할 수 있다. 시행령을 적용하기 이전에 소득세법을 먼저 살펴보면 1가구가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하는 경우라고 되어 있고, 1가구가 1주택을 양도하기 전에 다른 2개 이상의 주택을 취득한 후 최종적으로 일시적 2주택인 경우라고 규정하고 있지 않기 때문이다.

즉 기획재정부가 별도의 해석 사례를 발표한 부분에는 비과세 규정을 적용하는 시점(양도일 기준인지 대체 주택, 또는 특례주택 취득일 기준인지)에 대해 내부 검토가 진행 중이라고 판단해야 할 것이다. 이와 같은 관점에서 1가구 1주택(일시적 2주택)의 비과세 규정은 예외 규정으로 봐야 한다.

김성일 리겔세무회계법인 대표 회계사