잔금 며칠 늦췄다가 종부세 덤터기…과세기준 6월 1일 주의

공제·특례 조건 따져보니

매매계약 체결과 상관없이
과세 기준일인 6월 1일까지
다주택자라면 종부세 대상

내달 16일부터 특례 신청
1가구·1주택 단독명의자
12억원까지 기본 공제

부부공동명의 1주택도
18억원까지 종부세 없어

주택 두 채를 보유하던 A씨는 지난해 3월 한 채를 팔기로 했다. 잔금 날은 같은 해 5월 30일이었는데, 매수인이 며칠만 여유를 달라고 부탁해 들어줬다. 매수인은 6월 3일 잔금을 치렀고, A씨는 1주택자가 되자 종합부동산세 부과 대상에서 제외된다고 생각했지만, 작년 11월 국세청으로부터 종부세 고지서를 받았다. 종부세법은 매매계약 체결 시점과 상관없이 매년 6월 1일을 종부세 과세 기준일로 삼기 때문이다. 지난해 6월 1일 당시 A씨는 2주택자였기 때문에 1가구1주택 특례를 받지 못한 것이다.

국세청은 다음달 16일부터 30일까지 종부세 합산배제 및 부부 공동명의 1가구1주택 과세특례 신청 등을 받는다. 납세자들이 참고할 수 있도록 1가구1주택자 및 합산배제 임대주택 혜택과 관련한 사례를 담은 ‘종합부동산세 실수 사례’를 발간했다.

1주택자 기본공제는 12억원

종부세는 매년 6월 1일(과세기준일) 기준으로 국내에 있는 재산세 과세 대상인 주택 및 토지를 대상으로 과세한다. 자산 유형별로 더한 공시가격의 합산액이 공제금액을 초과하는 경우에 부과된다.

종부세는 인별·자산유형별 공시가격 합산액에서 기본공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율, 세율을 곱해 산출한다. 공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 곱하는 비율을 뜻한다. 현재 종부세의 공정시장가액비율은 60%다. 공시가격이 10억원인 아파트는 현행 공정시장가액비율을 적용하면 과세표준은 (10억원-기본공제 9억원)×60%=6000만원이 된다. 종부세 공제금액은 주택의 경우 9억원(1가구1주택자는 12억원)이다.

종부세율은 보유 주택 수에 따라 달라진다. 2주택자는 과세표준에 따라 0.5~2.7%의 세율이 부과된다. 3주택자 이상은 0.5~5%가 부과된다. 주택분 종부세액은 보유 주택의 공시가격 합계액에서 기본공제금액을 뺀 금액에 공정시장가액비율을 곱해 나오는 과세표준에 다시 세율을 곱해 산출한다. 과세표준이 3억원 이하면 0.5%, 6억원 이하는 0.7%, 12억원 이하는 1%의 세율이 매겨진다. 12억원 이하까지는 2주택 이하와 3주택 이상이 동일하다.

1가구1주택 단독명의자의 올해 종부세 기본공제는 12억원이다. 당초 11억원이었는데 지난해부터 12억원으로 확대됐다. 부부 공동명의 1주택자의 기본공제 합계액도 지난해부터 12억원에서 18억원으로 올랐다. 특정 임대주택 등은 과세표준 계산 시 합산하지 않고 제외하기 때문에 비과세가 가능하다. 지방 저가 주택 등은 2주택이더라도 1가구1주택자로 보는 특례 적용이 가능해 높은 공제금액(12억원)과 세액공제(최대 80%) 혜택을 함께 받을 수 있다.

과세기준일 특히 유의해야

국세청은 보유 주택 수에 따라 종부세 부과액이 크게 차이 나기 때문에 주택 매도·매수 계약 시 과세기준일을 유의해야 한다고 강조했다. 국세청 관계자는 “종부세 부담을 감안하면 부동산을 매도할 경우 6월 1일 이전에 잔금을 받는 게 유리하고, 매수할 경우 6월 2일 이후에 잔금을 내는 것이 유리하다”고 말했다.

일부 고가 아파트 보유자는 추가로 세금을 감면받을 여지도 있다. 정부는 ‘부부 공동명의 1가구1주택 특례’에 따라 관할 세무서에 1주택자로 신청한 부부는 1가구1주택 단독명의자와 동일하게 세금을 부과한다. 단독명의가 되면 기본공제액이 18억원에서 12억원으로 줄어들지만, 공동명의 때는 받지 못하는 고령자 및 장기보유 세액공제를 받을 수 있다. 1가구1주택을 보유한 만 60세 이상 고령자는 보유 기간과 연령에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있다. 올해 종부세 정기분 고지서는 오는 11월 중순 발송될 예정이다. 납부 기간은 12월 1일부터 15일까지다.

강경민 기자 kkm1026@hankyung.com