김학렬 "경기·인천, 집값 빠졌는데 전셋값 뛴 지역에 기회" [한경 재테크쇼 2024]

한경 재테크쇼 2024
김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장

"대출 규제 이슈, 길게 이어지지 않은 전망"
"미분양 관리 지역, 투자 포인트 될 수 있어"

김학렬 스마트튜브 부동산연구소장이 '이제 주목해야 할 부동산은 정해졌다!'를 주제로 강연하고 있다. 사진=변성현 기자

"9월 이후 집값이 오를 곳은 수도권 중하급지가 될 것입니다."

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장(사진)은 30일 서울 영등포구 여의동 소재 글래드 호텔에서 열린 '2024 한경 재테크쇼'에서 "수도권, 특히 경기나 인천 중 집값이 하락했는데 전셋값이 뛴 곳을 봐야 한다"며 이렇게 말했다.

스마트튜브가 서울, 경기, 인천의 집값과 전셋값을 최근 7개월 누적 기준으로 살펴본 자료에 따르면 경기도에선 광명 전셋값이 최근 5.09% 올랐지만 집값은 0.38% 하락해 해당 조건에 맞아들었다. 인천에선 부평구(전세 4.22%, 매매 -1.1%, 이하 전셋값-집값), 연수구(1.14%, -0.96%) 등이 해당 조건에 들어갔다. 서울에선 강북구와 구로구였다.

김학렬 소장은 "전셋값이 오르면 당연히 집값에 영향을 줄 수 있다"며 "서울은 이런 메커니즘이 상대적으로 영향을 덜 받지만 경기, 인천, 지방 등은 더 민감하다"고 설명했다.

이어 "경기도에서 구체적인 지역을 살펴보면 서울 인근에 있는 인구 100만 도시 중 조정이 됐다가 전셋값이 오르는 지역을 봐야 한다"며 "서울에 공급물량이 많지 않기 때문에 이런 지역이 서울 수요를 흡수할 것이다. 1차로 전세를 보러왔다가 가격이 맞으면 매매로 돌아서는 수요도 발생하게 될 것"이라고 부연했다.

지방에 대해선 "대구의 경우 일자리와 학군, 교통 등 다방면으로 우수한 수성구 집값이 강세를 보이고 있다. 수성구 대장 아파트에선 신고가도 나왔다"며 "다만 대구 다른 지역은 아직 부진하고, 부산, 울산, 광주 등도 아직은 지켜봐야 하는 상황"이라고 강조했다.

부동산 시장에선 최근 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 실시되고 일부 시중은행에서 전세대출을 제한하는 등 대출 규제가 이슈로 떠올랐다.

김 소장은 대출 이슈에 대해 "이번 대출 이슈는 한 달이나 두 달 정도만 얘기가 될 것으로 본다"며 "서울은 집값 중위가격이 13억원으로 이번 대출 이슈랑은 큰 의미가 없다. 경기나 인천 일부 지역과 지방에만 해당되는 이슈일 것"이라고 짚었다.

김학렬 스마트튜브 부동산연구소장이 강남 집값에 대해 설명하고 있다. 사진=변성현 기자

시장이 부진할 때는 미분양 물량을 체크하는 것도 도움이 될 것이라는 조언을 했다. 주택도시보증공사(HUG)는 매월 초 미분양 관리 지역을 발표한다.

김학렬 소장은 "발표하는 미분양 관리 지역은 투자 포인트가 될 수 있다"며 "해당 지역에 미분양이 많이 나온 이유는 단기간 많은 물량이 공급돼서다. 공급이 된 이유는 일자리 등 수요가 늘어날 여지가 커졌고 이에 지자체가 허가를 내줬기 때문"이라고 강조했다.

이어 "다만 유의할 점은 미분양 관리 지역의 경우 첫번째 미분양 증가, 두번째 미분양 해소 저조, 세번째 미분양 우려 등 세 단계로 나뉘는데 만약 투자를 고려하고 있다면 미분양 해소 저조와 미분양 우려 단계가 해소된 이후, 첫번째 단계만 남았을 때 진입하는 것이 안전하다"고 전했다.

2024 한경 재테크쇼에는 300명에 달하는 참석자들이 몰리면서 현장을 뜨겁게 달궜다. 증시 전문가 윤지호 LS증권 리테일사업부 대표가 '하반기 경제 전망'에 대해 발표했고, 채상욱 커넥티드그라운드 대표는 '인구감소 시대 재테크 투자 전략'을 강연했다.

주식 분야에선 상반기 실전투자대회 '한경 스타워즈'에서 우승한 '상선약수'팀의 박장원 신한투자증권 센트럴금융센터 차장과 박희찬 미래에셋증권 리서치센터장도 '하반기 주식 핵심 테마'에 대해 설명했다. 부동산 분야에선 이은형 대한건설정책연구원 연구위원이 '하반기 내집 마련 해도 될까'로 강연을 진행했다.

글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com
사진=변성현 한경닷컴 기자 byun84@hankyung.com