[단독] '골드만 사옥' 1兆 대출 조기상환…국민연금, 해외 공격투자

해외부동산 운용전략 전환
6년 전 2조 들여 매입한 사옥
빚 갚고 자기자본으로 떠안아

유럽 등 주요국 피벗 릴레이에
해외부동산 빙하기 끝날 조짐

국내 큰손들도 투자재개 나서
공무원연금 940억 출자 착수
행정공제회는 대출펀드 투자

국민연금공단이 2018년 2조원을 들여 영국 런던 골드만삭스 사옥을 인수하며 빌린 1조원을 최근 만기 전 모두 갚았다. 인수자금 전액을 자기자본으로 떠안은 것이다. 금리 인하가 본격화하고 글로벌 부동산시장이 회복할 것이라는 판단이 들자 국민연금을 비롯한 국내 연기금이 공격적인 운용으로 돌아서기 시작했다는 분석이 나온다.

1일 투자은행(IB)업계에 따르면 국민연금은 최근 영국계 보험사인 로스시라이프에서 빌린 6억파운드(약 1조500억원) 안팎의 ‘플럼트리코트’ 담보 대출을 상환했다. 차입 없이 자기자본으로 투자해 고위험·고수익을 추구하는 풀에쿼티 전략으로 전환한 것이다. 플럼트리코트는 런던 금융 중심가인 시티오브런던의 랜드마크 빌딩으로, 골드만삭스가 유럽 본사 사옥으로 쓰고 있다. 국민연금이 6년 전 12억파운드(약 2조원)를 들여 매입했다. 이 중 절반은 대출로 조달했다. 국민연금의 해외 부동산 투자 사상 최대 규모 인수 건이다.

영국 런던 골드만삭스 사옥 ‘플럼트리코트’

고금리 이자는 그만…직접 떠안는다

국민연금이 이 대출을 만기 전에 모두 갚기로 한 것은 금리 인하가 본격화하는 시점에서 연 8~9%에 달하는 높은 이자를 지급할 바에야 어느 정도 리스크를 짊어지고 자기자본으로 떠안는 게 낫다고 판단해서다. 부동산 투자 겨울이 막바지에 왔다는 기대도 바탕이 됐다. 2010년대 들어 해외 부동산 투자에 적극적으로 나선 국내 연기금들은 코로나19 팬데믹으로 글로벌 오피스 빌딩 공실이 많이 늘어나고 고금리 기조가 본격화하자 어려움에 빠졌다. 건물 가격이 하락하자 대출 기관들은 담보인정비율(LTV)을 유지하도록 추가 출자를 요구했다. 하지만 기관들은 출자자 간 협의에 어려움을 겪었고 사실상 손을 놓는 사례도 발생했다. 이지스자산운용이 투자한 독일 트리아논 빌딩이 대표적이다. 추가 출자금을 모으지 못해 기한이익상실(EOD)이 발생하고 도산 절차를 개시했다. 국내 연기금 등은 한동안 해외 부동산 투자를 전면 중지하다시피 했다.

하지만 최근 주요국에서 통화정책 전환(피벗)이 이뤄지고 2년 가까이 이어진 해외 부동산 투자 빙하기가 끝나갈 조짐을 보이자 국내 큰손들의 운용 전략도 바뀌고 있다. 미국 중앙은행(Fed)은 이달 열리는 연방공개시장위원회(FOMC)에서 금리를 낮출 가능성이 크다. 이미 유럽 캐나다 중국 등 주요국 중앙은행은 금리 인하를 시작했다.

국민연금은 플럼트리코트 외에도 해외 부동산 투자 2~3건을 추려 내년까지 대출을 갚는다는 계획이다. 올해와 내년 만기가 도래하는 자산이 대상이다.

큰손들 공격투자 채비

다른 연기금과 공제회도 해외 부동산 부문의 자금 집행에 조금씩 나서고 있다. 공무원연금공단은 해외 부동산 펀드에 총 7000만달러(약 940억원)를 출자하기 위해 위탁운용사 선정에 나섰다. 글로벌 부동산 펀드 운용사 2곳에 3500만달러씩 집행할 계획이다. 목표수익률은 연 10% 이상이다. 해외 부동산에 대출이 아니라 지분 출자를 하는 것은 이례적이다.

행정공제회는 최근 미국 국책 담보 대출업체 프레디맥이 조성하는 멀티패밀리 후순위 대출 펀드에 8000만달러(약 1100억원)를 집행하기로 약정했다. 멀티패밀리란 다세대 임대 주택 등 주거형 자산을 말한다. 장기간 임대료를 받을 수 있어 안정적인 자산으로 꼽힌다.

교직원공제회도 글로벌 자산운용사 PGIM이 조성하는 부동산 대출 펀드에 1억2500만호주달러(약 1100억원)를 투자하기로 했다. 우정사업본부도 지난 5월 해외 부동산 대출 위탁운용사로 블랙스톤을 낙점했다. 위탁 규모는 1억달러(약 1300억원)다. 선진국 대출에 투자해 연 7% 이상 수익을 내는 게 목표다.

연기금, 공제회 등 기관투자가 사이에서 본격적인 금리 인하가 이뤄지기 전에 조금씩 자금을 배분해놔야 한다는 의견이 늘어나고 있다. 부동산 IB업계 한 관계자는 “요즘 들어 선진국 시장을 중심으로 검토해보려는 추세”라고 말했다.

류병화 기자 hwahwa@hankyung.com