임대료 연체로 인한 임대차계약 해지: 제소전화해조서 활용법 [한경부동산밸류업센터]

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임대차 분쟁에서 제소전화해조서의 중요성과 임대인의 권리 보호 전략

상담 문의

“안녕하세요. 저는 마포구에서 부동산 임대업을 운영하는 조OO입니다. 제 건물의 1층과 2층 임차인과 임대차계약을 체결할 당시, ‘임대료가 3기 이상 연체될 경우 계약이 해지된다’는 조항을 명시하고, 이에 따른 건물 명도와 관련된 제소전화해조서도 받아 뒀습니다.
그런데 우려했던 대로, 현재 임차인은 5기 이상의 임대료를 연체하고 있어 저는 기존에 받아둔 제소전화해조서를 근거로 임차인을 내보내려고 하고 있습니다. 그러나 임차인은 이 조항이 약자에게 불리한 불공정한 조항이라며 무효를 주장했고, 이에 저는 임차인의 과실로 인한 계약 해지는 당연한 것이라 주장하며 논쟁이 계속되고 있습니다.
이러한 상황에서는 어떻게 대처하는 것이 좋을까요?”

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상황분석 및 대응 가이드

최근 임차인과 임대인 간의 분쟁, 특히 '명도'와 관련된 이슈가 점점 더 부각되고 있습니다. 이에 따라 임대인들은 임대차계약서를 작성할 때 자신의 권리를 보호하기 위해 특약사항을 명확히 기재하고, 추가적으로 제소전화해조서를 받아 분쟁에 대비하는 경우가 많아졌습니다.

제소전화해조서는 법원에서 당사자 간의 합의에 따라 작성된 문서로, 법적 판결과 동일한 효력을 지닙니다. 이는 법적 분쟁을 예방하고 미리 합의된 내용에 따라 분쟁을 해결하기 위해 사용되는 절차입니다. 제소전화해조서를 작성해 법원에서 승인받았다면, 해당 조서는 임대차 계약과 관련된 모든 쟁점에 대해 법적 구속력을 가지며, 이는 임대인에게 매우 유리한 도구로 작용할 수 있습니다.

예를 들어, "임대료가 3기 이상 연체될 경우 계약이 해지된다"는 조항에 대해 제소전화해조서를 미리 받아 놓았다면, 임대인은 임차인의 동의를 얻어 법적 판결을 확보한 셈이며, 임차인이 이를 뒤집기는 매우 어렵습니다. 제소전화해조서는 법적으로 매우 강력한 무기이므로, 이를 근거로 임대인은 임차인을 퇴거시킬 수 있는 권리를 주장할 수 있습니다.

반면, 임차인이 주장하는 불리함에 관한 주장은 단순한 주장만으로는 법적 효력을 가지기 어렵습니다. 임차인은 자신이 서명한 조항이 사회적 통념에 비추어 부당하거나 불공정하다는 점을 입증해야 합니다. 이를 위해서는 해당 조항이 일반적으로 통용되는 임대차 계약 조항과 비교해 현저하게 불합리한지, 또는 임차인이 이러한 조항에 동의할 때 강압적이거나 불리한 상황에 처해 있었는지 등을 구체적으로 증명해야 합니다.

임대차계약서에 명시된 "임대료 3기 이상 연체 시 계약 해지" 조항은 상가건물임대차보호법에 근거한 통상적인 조항이며, 제소전화해조서를 통해 법적 구속력을 가진다는 점에서 이 조항이 불리하다고 입증하기는 어렵습니다.

따라서, 임차인이 이 조항이 일반적인 계약 관행에 비추어 명백히 불공정하다는 점을 명확하게 입증하지 않는 한, 법원이 이 주장을 받아들일 가능성은 매우 낮습니다.

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