'쥐꼬리 자본' PF, 대출문턱 높여…부실 가능성 사전 차단

정부, 'PF 사업구조 개편 종합방안' 4분기 발표

시행사, 자본 투입비율 3% 불과
금융사 고금리 노려 무차별 대출
불황 닥치면 대거 부실 '악순환'

시행사가 넣는 사업비 적으면
위험가중치 높여 대출액 축소

"대출 조이면 영세업체 직격탄"

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에서 금융회사의 위험가중치를 차등화하는 것은 PF 사업의 고질적 문제로 지적돼 온 ‘이익의 사유화, 손실의 사회화’를 근절하려는 조치다. 부동산 침체기마다 반복된 금융권 리스크 전이를 줄이고 PF 시장의 자금 공급은 일정 수준을 유지하도록 하는 게 금융당국의 목표다.

PF 대출 등급 세분화

3일 금융권에 따르면 금융위원회는 올 4분기 ‘PF 사업구조 개편 종합 방안’을 내놓을 계획이다. 개편안의 핵심은 금융사의 PF 대출 위험가중치를 조정하는 것이다. 시행사 자기자본을 총사업비의 일정 비율 이상으로 명시하는 방안도 검토했으나 소규모 시행사의 부담이 커질 수 있다는 현장 의견을 고려해 대출을 조절하는 쪽으로 방향을 바꾼 것으로 알려졌다.

PF 사업은 시행사가 자기자본을 투입해 PF 사업장(페이퍼컴퍼니)을 세우는 것에서 시작한다. PF 총사업비는 PF 사업장의 시행사 투입 자본금과 금융사의 PF 사업장에 대한 대출로 구성된다. 대출 유치와 시공사 선정 등 실제 사업을 하는 주체는 시행사다.

금융위는 PF 사업장 대출 등급을 총사업비에서 시행사가 투입한 자본이 차지하는 비중에 따라 ‘우량’(30% 이상)에서 ‘취약’(5% 미만)까지 4~5단계로 세분화하는 방안을 들여다보고 있다. 등급에 따라 위험가중치를 50~300% 수준으로 배분하는 방식이다.

취약 등급 PF 사업장에 100억원을 대출하면 위험가중치 300%를 적용해 건전성 지표를 구할 때 300억원을 빌려준 것으로 보는 식이다. 위험가중치를 적용한 위험가중자산이 늘어나면 금융사 건전성 지표인 국제결제은행(BIS) 자기자본비율이 하락(악화)한다. BIS 자기자본비율은 자기자본을 대출 등 위험가중자산으로 나눈 값이다.

위험가중치를 차등화하면 금융사는 건전성 비율을 일정하게 유지하며 각 등급의 대출을 자율적으로 조정하게 된다. 금융사 스스로 리스크 관리를 강화할 유인이 커지는 것이다.

금융사 줄도산 차단

정부는 위험가중치 차등화에 따라 장기적으로 시행사의 자본 투입 비율이 높아질 것으로 기대했다. 시행사가 자기 돈을 많이 넣으면 그만큼 사업을 신중하게 해 성공 가능성도 올라갈 것이란 관측이다.

정부는 이를 통해 국내 PF의 고질적 문제로 꼽히는 사업성 평가 부재, 건설사 책임준공확약 요구 관행 등이 상당 부분 해소될 것으로 보고 있다. PF의 본래 의미는 사업에서 발생하는 현금(사업성)을 담보로 한 대출이다. 그러나 국내에선 사업성보다 보유 토지나 보증을 근거로 한 고금리 대출로 변질했다는 지적이 많았다.

부동산 호황기에는 적은 돈으로 레버리지 효과를 보는 시행사와 고금리 이자를 받는 금융사가 고수익을 나눠 가졌다. 하지만 불황기에 사업이 좌초하면 그 손실은 경제 전반으로 확산했다. 2011년 저축은행 줄도산 사태에 27조원대 공적자금이 투입된 게 대표적이다.

시행사 투입 자본이 적고 사업성 평가가 미흡하다 보니 건설사의 책임준공확약이라는 기형적 제도까지 생겨났다. 시행사가 공사비를 제대로 지급하지 않아도 건설사는 준공을 해내야 한다. PF 대출 미상환 시 건설사가 대신 갚겠다는 보증까지 서는 경우가 대부분이다. 일감을 따내려고 무리하게 보증을 섰다가 워크아웃(기업구조 개선 작업)에 들어간 태영건설 사태가 터진 배경이다.

시행사는 여전히 반대

한국개발연구원(KDI)이 2021~2023년 추진된 300여 개 PF 사업을 분석한 결과 시행사의 자본 투입 비율은 평균 3.1%에 그친 것으로 나타났다. 96.9%를 대출에 의존했다는 의미다. 황순주 KDI 연구위원은 “PF의 저자본 고보증 구조가 사업성 평가 부실과 묻지마 투자를 낳고 결국 ‘위험의 사회화’로 확대된다”고 지적했다.

PF발 경제위기가 반복될 때마다 제도 개선 요구가 나왔지만 수십 년간 시행사 자기자본비율 규제 도입은 무산됐다. 개발산업 위축에 주택 공급이 줄어 집값이 폭등할 것이란 우려 때문이었다.

개발업계는 여전히 자본 투입 비율 규제에 반대하고 있다. 한 시행사 관계자는 “자본 투입 비율에 따라 대출을 조이면 영세 업체가 대부분인 지방 부동산 시장에서 부실 위험이 커질 수 있다”고 우려했다.

강현우/유오상 기자 hkang@hankyung.com