美선 자기자본 비율, 30% 돼야 PF 가능

시행사 10%…연기금 등 지분투자
감시 기능 수행하며 수익 나눠

미국 등 주요국에서는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시행사가 총사업비의 30% 이상을 자본으로 투입한다. 건설회사의 책임준공확약 등 제3자 보증도 찾아보기 어렵다. 사업자가 위험성을 직접 면밀하게 검증해야 하는 구조다.

3일 금융권에 따르면 미국 금융회사는 부동산 PF 대출 조건으로 각 사업자가 총사업비의 33% 이상 자본을 투입할 것을 요구하고 있다. 일본 호주 네덜란드 등의 PF 자본 비율도 30~40% 수준이다.

시행사는 10%가량을 마련하고 나머지는 연기금, 리츠(부동산투자회사), 건설사 등의 지분 투자로 확보한다. PF는 대출을 일으키는 과정에서 금융사에 보증도 직접 제공한다. 건설사 보증에 의존하는 국내 PF와의 차이점이다.

토지 매입에 활용되는 브리지론도 찾아보기 어렵다. 토지는 스스로 확보하고, 공사비만 대출을 일으켜 조달하는 경우가 많다. 네덜란드에선 시행사가 토지를 확보하고 건축 허가권을 얻은 뒤에야 은행 대출을 받을 수 있다.

자기자본 비중이 높고 제3자 보증도 없어 해외 PF는 사업성을 면밀히 평가할 유인이 국내보다 크다는 평가가 나온다. 지분 투자에 참여한 연기금, 리츠 등도 손실을 볼 가능성이 크기 때문에 상시 감시 기능을 수행하게 된다.

최한종 기자 onebell@hankyung.com