선임대 후분양 상가 투자, 이것만은 꼭 확인하세요 [한경부동산밸류업센터]
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분양상가 투자 시 꼭 알아야 할 리스크와 체크리스트
“안녕하세요. 저는 남양주 다산신도시에 거주하는 홍OO입니다. 노후 대비와 안정적인 임대수익을 위해 상가 건물 투자를 고려하고 있습니다. 하지만 건물 전체를 매입하기에는 비용 부담이 커서, 제가 살고 있는 다산신도시처럼 깨끗한 신도시의 깔끔한 분양 상가를 선택하려고 합니다. 최근 부동산 중개인이 확정수익 4%를 3년 동안 보장하는 조건을 제시했는데, 이정도 조건이면 적절한지 궁금합니다.”
최근 도시개발사업이 활발하게 진행되면서 서울 근교에는 대규모 복합시설이 많이 들어서고 있습니다. 이와 함께 분양 상가도 늘어나고 있는데, 투자 전에 분양 상가의 개념과 리스크를 충분히 이해하는 것이 중요합니다.
선임대 후분양 상가란 무엇인가?
선임대 후분양 상가는 공급자가 상가 매각을 원활하게 하기 위해 미리 임차인을 유치하여 일정 수익을 보장한 후 분양하는 방식입니다. 이는 투자자 입장에서 공실 리스크를 줄이고 즉각적인 임대수익을 기대할 수 있다는 점에서 매력적일 수 있습니다. 그러나 이면에 숨겨진 위험도 존재합니다.
최근 신도시 개발이 급격히 이루어지면서 공급이 수요를 초과하는 경우가 많아, 많은 상가가 공실 상태로 장기간 방치되는 경우가 발생하고 있습니다. 일부 공급자들은 가상의 임차인을 설정하거나, 과도한 임대료를 책정한 후 분양하는 경우도 있습니다. 이는 실제 수익률이 기대에 미치지 못할 가능성이 큽니다. 따라서 투자 전에 다음의 사항들을 신중하게 검토하는 것이 중요합니다.신중하게 고려해야 할 사항들
1. 임차인의 신뢰성:
선임대 후분양 상가에 투자할 때, 임차인의 신뢰성은 매우 중요합니다. 임차인의 업종, 사업 경력, 그리고 개인 사업자와 법인 여부 등을 면밀히 검토하여 업종의 안정성과 임차인의 재무 건전성을 평가해야 합니다. 이는 상가의 지속적인 수익성을 결정짓는 핵심 요소입니다.
2. 분양가의 적정성:
매도인이 제시한 임대수익률이 과도하게 높다면, 이는 임대료에 거품이 낄 가능성이 큽니다. 특히 신도시와 같은 신규 개발지역에서는 임대사례나 거래사례가 충분하지 않아 가격 왜곡이 발생할 위험이 높습니다. 이 경우, 투자금액에도 거품이 포함될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.3. 계약 조건의 확실성:
계약 체결 시, 임차인과의 임대차 계약이 확실히 이루어졌는지, 그리고 계약 상대가 신뢰할 수 있는 시행사나 신탁사인지 철저히 검토해야 합니다. 이상적인 방법은 임차인과 사전 미팅을 통해 계약서 내용을 확인하고, 소유권이 변경된 이후에도 임차인이 지속적으로 임차할 의사가 있는지 명확히 하는 것입니다.
결론적으로, 선임대 후분양 상가는 유망한 투자처일 수 있지만, 그 매력적인 외관 뒤에 숨겨진 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 확정수익을 보장하는 분양 상가는 특히 신중하게 접근해야 하며, 투자 결정을 내리기 전에 철저한 검토와 전문가의 조언을 받는 것이 필수적입니다.
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배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표)
조아람 부동산전담팀(밸류업이노베이션 공인중개사)
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