잠깐 살집 구했다 '아뿔사'…재건축 완공땐 '특례' 제외될수도

종부세 납부 실수 사례들

대체주택 양도세 특례와 달리
종부세는 3년 유예기간 없어
'1가구·1주택 특례' 못 받아

조합원입주권 구매도 '주의'
단전·단수여부 등 관계 없이
실제 철거 전까진 종부세 내야

서울 남산에서 바라본 도심 아파트 전경. 사진=연합뉴스

종합부동산세는 공시가격 9억원(1가구 1주택자는 12억원)이 넘는 주택을 보유한 사람에게 과세하는 일종의 보유세다. 그동안 납세자에 대한 합리적인 과세를 위해 종부세 부담을 감면해 주는 여러 특례 조항이 생겼다. 종부세 부담을 덜 수 있는 합산배제와 특례는 이달 말까지 국세청에 신청해야 하는데, 이 과정에서 자주 발생하는 실수 사례를 정리했다.

재건축 주택 철거 시기 따져봐야

가장 많은 실수는 재건축 관련 사안이다. 종부세는 양도소득세와 달리 재건축 시 취득하는 대체 주택에 대한 특례 조항이 없다. 1가구 1주택자가 재건축 시행 기간 거주하기 위해 취득한 대체 주택을 재건축 완성일부터 3년 이내 양도하면 1주택자로 간주돼 양도 차익에 대해 세금을 내지 않는다. 다만 대체 주택에서 1년 이상 거주하고, 완공된 주택에선 3년 이내 세대 전원이 입주해 1년 이상 살아야 한다는 조건을 충족해야 한다.

종부세는 재건축 시행 기간 거주하기 위해 취득한 대체 주택에 대해 1가구 1주택자로 보는 특례 조항 자체가 없다. 국세청 관계자는 “1주택자가 재건축 기간에 대체 주택을 취득한 후 재건축이 완료되면 유예 기간 없이 2주택자로 과세된다”고 설명했다. 이 관계자는 “종부세는 매년 6월 1일의 재산 보유 상황에 따라 부과된다”며 “재건축 주택 준공 후 최초로 도래하는 6월 1일 이전까지 대체 주택을 양도한다면 1가구 1주택자 혜택을 받을 수 있다”고 조언했다.

재건축 사업 구역 내 주택(조합원입주권)을 매입할 때도 주의할 점이 있다. 1가구 1주택자인 최모씨는 향후 신축주택으로 이사할 목적으로 지난 4월 재건축사업 구역 내 철거 예정인 주택(조합원입주권)을 매입했다. 이 주택은 3월에 관리처분계획이 인가됐고, 이에 따라 단전·단수 및 폐쇄 조치로 공실이 됐다. 이런 경우 해당 주택에서 거주할 수 없지만, 종부세는 2주택자 기준으로 부과된다. 재건축사업 구역 내 주택은 관리처분계획인가 여부나 퇴거, 단전·단수 및 폐쇄 여부와 관계없이 실제로 철거되는 시점까지 종부세를 부과하기 때문이다. 다만 해당 주택이 철거되지 않았더라도 3년 이내 철거될 예정이라면 종부세 부담을 줄일 수 있다. 이 경우 재건축 조합 신탁을 통해 주택건설목적 멸실예정주택으로 합산배제 신고를 해야 한다.

지방 저가 주택 살 땐 명의 주의

지방 주택을 사고팔 때도 따져봐야 할 게 있다. 정부는 지방 부동산 경기를 살리기 위해 지방 주택에 각종 과세 특례를 부여하고 있는데, 탈세와 투기 목적의 거래 등을 막기 위해 다양한 요건도 두고 있다. 1주택을 소유하고 있는 김모씨의 배우자는 은퇴 후 전원생활을 위해 최근 강원 원주시에 있는 농가주택을 2억원에 취득했다. 김씨는 지방에 있는 저가 주택을 취득하면 종부세 납부 시 1가구 1주택자 혜택을 받을 수 있다는 정부 발표를 보고 주택 매입을 결정했다. 결과적으로 김씨는 종부세 특례 혜택을 받지 못한다. 1가구 1주택 특례를 받으려면 1주택을 소유한 사람(김씨)이 지방 저가 주택을 소유해야 한다. 1주택자인 김씨가 지방 저가 주택을 소유했다면 특례를 받을 수 있지만, 김씨 배우자가 지방 주택을 매입했기 때문에 특례를 받지 못한 것이다. 국세청 관계자는 “1주택을 소유한 세대가 주말농장 등 3억원 이하 지방 저가 주택을 추가로 취득할 때는 1주택을 소유한 사람이 지방 저가 주택을 취득하는 게 종부세 부담 측면에서 유리하다”고 설명했다.

지방 주택 과세 특례는 이런 요건 외에도 매입 대상 주택이 수도권 밖이면서 광역시 특별자치시 외 지역에 있어야 한다는 조건을 충족해야 받을 수 있다. 해당 주택의 공시가격은 3억원 이하여야 한다.

허세민 기자 semin@hankyung.com