"아파트 사기 전에 환율 꼭 살펴봐라"…전문가 조언
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배문성 라이프자산운용 이사 인터뷰
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배문성 라이프자산운용 이사는 17일 한국경제신문과의 인터뷰에서 “환율이 너무 올라 내수 경기가 악화하면 부동산 수요도 위축될 수밖에 없다”며 이같이 말했다. 원·달러 환율이 1300원 선에서 유지되는 고환율 장세가 장기간 이어질 것으로 전망되는 만큼, 국내 집값도 중장기적으로 조정 압력이 높을 수밖에 없다는 게 배 이사의 진단이다.배 이사는 “2008년부터 2013년까지 수도권 집값이 침체를 보였고, 2014년부터 2021년까지 대세 상승기였다”며 “2014년까진 일본 중국 등과 주요 선진국 대비 원화 가치가 많이 떨어졌고, 이후엔 다른 선진국과 비교해도 방어를 잘했던 시기”라고 설명했다. 환율과 국내 부동산 시장이 이처럼 유의미한 상관관계를 보이는 이유는 무엇일까.
최근 금융권이 대출 문턱을 일제히 높이면서 부동산 시장에 혼란이 가중되고 있지만, 배 이사는 대출 여건도 거시 관점에서 바라봐야 한다고 조언했다. 배 이사는 “한국은 가계부채 총량을 GDP 성장률과 연계해 관리하고 있는데, 경제성장률이 낮아지면 당연히 가계부채 증가세를 낮춰야 하는 압력이 커진다”며 “경제성장이 둔화하면 금융 문턱이 전반적으로 높아질 수밖에 없고, 갈수록 가계대출이 확대되기 어려운 구조”라고 말했다.
한국은행이 연내 기준금리를 인하하더라도 효과가 제한적일 것이란 관측도 제시했다. 배 이사는 “과거엔 은행의 가계대출 금리가 기준금리보다 1.5~2%포인트 높았다”며 “2022년에 기준금리가 너무 빠르게 오르다 보니 (정부가) 부동산 경착륙 방지 차원에서 대출금리 부담을 낮춰, 현재의 대출금리는 과거 기준금리가 연 2.5%일 때의 수준”이라고 했다. 이미 기준금리 대비 시중 대출금리가 낮은 수준에 형성돼 있다는 얘기다.
부동산 시장에선 앞으로 신축 공급 부족 지표를 바탕으로 부동산 가격 상승세를 점치는 견해가 적지 않다. 하지만 배 이사는 내수경기와 대출 여력 등 수요를 뒷받침하는 지표가 핵심이라고 했다. 그는 “경기가 좋아서 수요가 뒷받침될 때 공급 부족 이슈가 부각되는 것”이라며 “과거 유동성이 풍부해 수요가 증가할 땐 공급이 늘어도 집값은 올랐다”고 말했다.
배 이사는 오는 28일 서울 삼성동 코엑스에서 열리는 ‘집코노미 콘서트 2024’에서 ‘부채와 환율이 좌우할 부동산 시장 전망’을 주제로 강의할 예정이다.
이인혁 기자 twopeople@hankyung.com