세금 계산 때 주택 수 제외…실제 적용은 어떻게 될까

지방 미분양·인구 감소지역 주택
주택 수에서 제외해 세금 혜택

취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등을 계산할 때 주택 수에 따라 세금이 중과될 수 있어 보유 주택이 각 세법에서 주택 수에 포함되는지 여부가 중요해졌다. 최근 서울 아파트 가격은 상승하고 있지만, 지방은 가격이 보합이거나 오히려 하락하는 곳도 있다. 이에 정부는 아파트 매수 수요를 지방으로 분산시키기 위해 지방 미분양 주택을 취득하거나, 인구 감소 지역의 주택(세컨드하우스)을 취득하는 경우에 주택 수에서 제외하는 정책을 추진하고 있다. 이와 관련해 실제 세법에서 어떻게 적용되는지 살펴본다.

먼저 취득세는 기존에 보유하고 있는 주택 수와 신규로 취득하는 주택 수를 합산해 계산한다. 주택 수 제외 정책의 대상이 되는 주택이라면 세금 계산에서 제외되는 것이므로 중과세율이 적용되지 않는다. 전용면적과 가격 요건을 만족하고, 아파트를 제외한 다세대주택, 다가구주택, 연립주택 등을 취득하는 경우 해당 주택은 주택 수 계산에서 제외한다. 기존 보유 주택 수만을 기준으로 세금을 계산한다. 기존 2주택 보유자가 신규로 주택을 취득하는 경우 원래는 3주택 취득세를 납부해야 하지만, 2주택 취득세를 적용하겠다는 것이다.

양도소득세는 비과세가 되는 경우와 중과세율을 적용하는 경우를 구분해 검토해야 한다. 소유하고 있는 모든 주택을 기준으로 1주택이거나 일시적 2주택인 경우에 비과세 규정을 적용한다. 비과세 적용 주택 수에서 제외되려면 소득세법(또는 조세특례제한법)상에서 별도로 주택 수에서 제외한다는 내용이 있어야 한다. 지방 미분양 주택에 대해서는 아직 그러한 개정안이 마련되지 않았다. 다만 세컨드하우스는 기존에 농어촌 주택, 고향 주택 등에 유사한 내용이 있으므로 해당 조항을 적용할 수 있을 것이다. 현재 일시적 2주택 상황에서 신규 주택을 취득한 지 3년 이내에 종전 주택을 매도하는 경우에는 양도소득세 비과세와 관련해 '3주택 소유 세대'가 돼 일시적 2주택 비과세 적용이 불가능해지는 상황이 발생하지 않는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

지방 미분양 주택 취득과 관련해서는 2025년 5월까지 조정대상지역의 중과세율 적용이 유예되고 있다. 보유 주택 수를 계산할 때 소유 주택 수에서 제외하겠다는 내용이다. 즉 2주택 보유자가 지방 미분양 주택을 취득해 주택 수에서 제외된다면, 조정대상지역 주택을 매도하는 경우에 3주택 중과세율이 아닌 2주택 중과세율만 적용하겠다는 내용이다. 조정대상지역의 중과세율은 양도 당시를 기준으로 한다. 현재는 서울 4개 구(강남·서초·송파·용산구)만 조정대상지역으로 지정돼 있다. 이 4개구에서 주택을 양도하는 경우에도 2025년 5월까지는 중과세율 적용이 유예되고 있다.

종합부동산세의 경우 과세표준 기준 12억원 초과분에 대해 주택 수에 따른 세율 적용이 달라지는 것과 관련해 지방 미분양 주택 등을 제외하겠다는 의미다. 과세표준 계산 때는 그 미분양 주택의 공시가격은 합산해 계산하게 된다. 주택 수에서 제외된다는 의미를 종합부동산세가 과세하지 않는다고 판단하면 안 된다. 물론 임대사업자 등록을 해서 합산 배제를 할 수도 있다. 하지만 합산 배제의 경우 임대의무기간까지 임대를 유지해야 하는 조건을 만족해야 한다.

김성일 리겔세무회계 대표