창동·상계 재건축, 분양가구 대폭 늘어난다...종상향 부담 더 낮춰

서울시 사업성 개선방안

사업성 보정계수 최대치 적용
분양가 낮은 지역 일반분양 증대
창동주공·구로주공 등 혜택

과밀단지엔 용적률 20%P 추가
종상향 공공기여 부담도 낮춰

서울 동북권 최대 재건축 단지인 노원구 미륭·미성·삼호3차 등의 사업성이 크게 개선될 것으로 전망된다. 서울시의 ‘재개발·재건축 사업성 지원 방안’에 따라 사업성 보정계수가 최대치(2)로 적용될 수 있어서다. 보정계수가 도입되면 분양가가 낮은 지역일수록 일반 분양 가구 수가 늘어나 사업성을 보완할 수 있다. 분담금 5억원으로 논란이 된 상계주공5단지, 사업을 잠정 중단한 금천구 남서울럭키 등도 혜택을 받을 수 있게 된다. 창동·상계택지지구 대부분 단지에 혜택이 집중돼 재건축 사업 추진에 숨통이 트일지 주목된다.

창동·상계·구로 등 분양 가구 늘린다

8일 정비업계에 따르면 서울시는 최근 ‘정비사업 사업성 개선 방안 세부기준’을 홈페이지에 공개했다. 사업성이 낮은 곳에 분양 가구 수를 늘릴 수 있도록 허용 용적률을 높여주는 사업성 보정계수(1.0~2.0) 도입이 핵심이다.

보정계수는 땅값이 낮아 분양가가 저렴한 지역일수록 분양 가구 수를 더 늘릴 수 있게 설계됐다. 서울시 아파트 평균 공시지가(㎡당 719만원)를 개별 단지 공시지가로 나눠 계산한다. 예컨대 노원구 월계동 미륭·미성·삼호3차의 ㎡당 공시지가는 360만원인 만큼 평균 공시지가(719만원)를 360만원으로 나눈 값이 2.0이다. 보정계수 최대치인 2를 적용받는다.

보정계수 2를 적용하면 공공기여(기부채납)와 임대주택을 제공하지 않아도 받을 수 있는 ‘허용 용적률 인센티브’가 20%포인트에서 40%포인트로 확대된다. 이에 따라 임대주택 부담이 줄어 분양에 활용할 수 있는 용적률이 15%포인트에서 25%포인트로 높아진다.

도봉구 창동 주공3단지(㎡당 355만원)를 비롯해 창동·상계택지지구에 대부분 2가 적용된다. 중계동과 하계동 일대 단지도 마찬가지다. 지하철 1호선 구일역 인근 구로주공(㎡당 364만원)을 비롯해 10개 단지도 보정계수가 최대로 적용될 가능성이 높다. 금천구 남서울럭키(㎡당 378만원)도 수혜를 본다.

소규모 단지는 사실상 공공기여 없어

집값이 낮은 지역의 ‘과밀단지’에는 혜택이 더 주어진다. 과밀단지는 건축물대장상 용적률(현황 용적률)이 허용 용적률을 초과해 용적률 상한선에 가깝게 지어진 단지다.

서울시는 이들 단지의 임대주택 부담을 한층 덜어줄 방침이다. 기존 허용 용적률인 230% 대신 현황 용적률을 허용 용적률로 인정한다. 가령 현황 용적률이 250%인 단지가 용적률 상한선인 300%를 채워서 재건축한다고 가정하면 지금까진 300%에서 기존 허용 용적률(230%)을 뺀 70%포인트는 임대주택과 공공기여 등을 부담해야 받을 수 있었다. 앞으론 50%포인트만 임대주택 등을 부담해 받을 수 있게 된다.

서울시는 사업성 보정계수를 추가로 적용해 최대 20%포인트까지 인센티브를 더 주기로 했다. 이젠 현황 용적률 250%에서 270%로 허용 용적률을 더 높여주겠다는 취지다. 나머지 30%포인트 용적률만 임대주택과 공공기여 등으로 부담하면 된다. 그 대신 서울시는 장수명 ‘우수 등급’ 의무화, 친환경 기준 법적 의무 기준보다 1단계 상향 적용 등을 조건으로 달았다. 예컨대 지하철 1호선 광운대역 역세권인 월계동 서광아파트는 현황 용적률이 265%에 달해 허용 용적률(230%)을 크게 웃돈다. 땅값이 낮기 때문에 20%포인트를 더한 285%까지 임대주택 없이 재건축할 수 있을 것으로 전망된다.

종 상향에 따른 공공기여 부담도 기존 계획보다 덜어주기로 했다. 3종 주거지에서 준주거지로 종 상향하는 경우 의무 공공기여율이 10%지만, 앞으론 실제 용적률 증가분을 고려해 공공기여를 줄여줄 방침이다. 이 같은 혜택은 아직 일반분양을 하지 않은 단지까지 고루 적용된다.

박진우 기자 jwp@hankyung.com