[김은유의 보상과 재건축] 집합건물관리인과 공사계약시 관리단 집회 확인해야

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사진은 기사와 직접 관련이 없음. 사진=게티이미지뱅크

1. 사안의 개요

주차설비업자인 원고 1과 조명공사업자인 원고 2가 피고와 주차설비계약과 조명공사계약을 각 체결할 당시 피고가 관리단집회의 결의를 거치지 않았음. 원고들이 공사를 마치고 시설물을 설치하였으나 피고가 원고들에게 매달 약속한 돈을 지급하지 않자,
① 원고 1은 주위적으로 주차설비계약이 유효함을 전제로 미지급 영업이익금과 계약이행보증금 반환을 청구하고, 예비적으로 계약이 해제되었음을 전제로 미지급 영업이익금 상당 손해배상금의 지급과 계약이행보증금 상당 부당이득금의 반환을 청구하고,
② 원고 2는 계약이 해지되었음을 전제로 미지급 조명공사대금 반환을 청구함. 이에 대하여 피고는 주차설비계약과 조명공사계약이 관리단집회의 결의를 거치지 않아 무효라고 주장함

2. 원심 판단

원심은, 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리행위에 관리단집회의 결의가 필요하다고 하더라도 이는 관리인의 대표권을 제한하는 것에 해당하는데, 원고들이 관리행위인 이 사건 각 계약을 체결함에 있어서 피고 관리단집회의 결의가 필요하다거나 그러한 결의 없이 이 사건 각 계약이 체결되었음을 알았다고 볼 만한 증거는 없으므로, 피고는 원고들에게 관리단집회의 결의가 없었음을 이유로 이 사건 각 계약의 무효를 주장할 수 없다고 판단하였음

3. 대법원의 판단

집합건물 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’은 규약에 달리 정함이 없는 한 구분소유자들로 구성된 관리단집회의 결의로써 결정되어야 하고, 관리인은 그와 같이 관리단집회에서 결의된 사항에 관하여 공용부분 관리를 위한 행위를 구체적으로 집행할 수 있을 뿐이다. 따라서 관리인이 구 집합건물법 제16조 제1항에 따라 관리단집회의 결의로 결정되어야 하는 공용부분의 ‘관리에 관한 사항’에 대해서 관리단규약에 정함이 없는데도 관리단집회를 거치지 않은 채 그러한 사항에 관하여 한 법률행위는 그 효력이 없다고 보아야 한다.

대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 구 집합건물법 제16조 제1항에 따른 공용부분의 관리행위에 관한 관리단집회 결의 요건은 단순히 관리인의 대표권을 제한하는 것에 해당한다고 볼 수 없으므로, 피고가 관리단집회의 결의 없이 체결한 이 사건 각 계약은 효력이 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함

4. 시사점

집합건물 관리인과 각종 공사계약을 체결하는 업자들은 반드시 관리단 집회가 있었는지를 확인하고 공사계약을 체결하여야 한다.

물론 위 사안에서 원고들이 피고를 상대로 부당이득반환을 주장하지 않은 점은 매우 아쉬움.

[집합건물 경매,재건축,관리 실무] 책 참고

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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