동작·운정·창릉·교산…'알짜' 공공분양 물량 쏟아진다

3기 신도시 본청약 시작
매력 넘치는 곳은 어디?

3기 신도시 첫 본청약은
분양가 올라 흥행 못했지만
여전히 주변 대비 시세 저렴

계양 A2블록 15일 청약 시작
내년 상반기 창릉·교산 공급

수방사 부지는 5억 차익 기대
파주 운정3지구도 인기 끌 듯

수도권 3기 신도시 본청약이 본격 시작됐으나 ‘첫 주자’인 인천계양 A3블록의 성적은 신통치 않았다. 원자재 가격과 인건비 등 공사비 상승 여파로 3년 새 분양가가 5000만원 넘게 뛴 여파로 풀이된다. 다른 공공분양 단지에서도 추정 분양가 대비 최종 가격이 1억원 가까이 오르는 사례가 줄을 이을 것으로 전망된다.

전문가들은 “분양가 상한제가 적용되는 공공주택 특성상 여전히 가격 매력이 있다”고 설명한다. 3기 신도시를 비롯해 서울 동작구와 경기 파주 운정신도시 등 수도권 선호 입지에서도 이달 공공주택 공급이 예정돼 있어 눈여겨봐야 한다는 조언이다.

인천계양, 흥행 실패했지만…

13일 LH(한국토지주택공사)에 따르면 3기 신도시 분양의 스타트를 끊은 인천계양 A3블록의 본청약 경쟁률은 3.14 대 1에 그쳤다. 총 229가구를 모집했는데 721명만 신청했다. 2021년 7월 사전청약 당시 평균 경쟁률(12.8 대 1)과 비교하면 인기가 뚝 떨어진 셈이다. 사전청약 당첨자 236명 중 106명(44.9%)이 지위를 포기하는 굴욕도 맛봤다. 업계는 이 단지의 분양가가 3억3980만원(전용면적 55㎡ 기준)에서 3억9722만원으로 5742만원(16.9%) 오른 영향으로 해석한다.

하지만 3기 신도시 전체 흥행에 빨간불이 켜졌다고 일반화하긴 이르다는 지적이 나온다. 먼저 인천계양 A3블록은 신혼희망타운으로 공급돼 수요층이 제한적이다. 또 소형 평형인 전용 55㎡ 단일 면적으로 구성된다. 반면 3기 신도시 ‘두 번째 주자’인 인천계양 A2블록은 신혼희망타운이 아니라 일반 공공분양 주택인 데다 전용 59·74·84㎡ 등 주택형이 다양해 관심을 끈다. 15일부터 본청약을 시작한다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 평균 5억7826만원으로, 추정 분양가(4억9400만원)보다 8426만원(17%) 비싸졌다.

내년에 분양을 계획 중인 다른 3기 신도시 단지는 적지 않은 인기를 끌 것이란 관측도 나온다. 인천계양은 김포공항과 인접해 있어 서울과 직선거리로 가깝지만 지하철역 인프라가 아쉽다는 반응이 있다. 제일 가까운 역으로 인천 1호선 박촌역이 있다. 추가 전철 인프라 확충 소식은 아직 없다. 반면 남양주왕숙(GTX-B, 9호선 연장)과 하남교산(GTX-D, 3호선 연장), 고양창릉(GTX-A, 고양은평선), 부천대장(GTX-D, 대장홍대선) 등 다른 지역은 서울 주요 지역으로 직결되는 광역교통망 구축 계획이 있다.

국토교통부에 따르면 내년 상반기 고양창릉(1700가구)과 하남교산(1100가구), 부천대장(1900가구) 등에서 본청약이 진행된다. 남양주왕숙은 내년 하반기 3000가구가 시장에 나올 예정이다. 윤수민 농협은행 부동산전문위원은 “3기 신도시 최종 분양가 상승률을 민간 아파트 분양가 오름세와 비교하면 선방했다고 볼 수 있는 측면이 있다”며 “여전히 가격 메리트가 있는 데다 3기 신도시는 다른 지구에 비해 입지 경쟁력을 갖춘 편”이라고 설명했다.

수방사·운정3 A20 등 관심

3기 신도시를 제외한 일반 공공분양 물량에 대한 관심도 커지고 있다. 사실 3기 신도시는 택지개발 사업 특성상 시세를 비교할 만한 대상이 뚜렷하지 않다. 분양가가 얼마나 저렴하게 혹은 비싸게 나온 건지 가늠하기 쉽지 않다는 얘기다. 반면 최근 공급이 진행 중인 서울 동작구 수도방위사령부(수방사) 부지는 수억원대 시세차익이 확실하다. 작년 6월 이 단지 전용 59㎡의 추정 분양가는 8억7225만원이었다. 최종 분양가는 이보다 7977만원(9.1%) 비싼 9억5202만원으로 확정됐다.

바로 옆에 있는 동작구 ‘래미안트윈파크’ 전용 59㎡의 최근 실거래가가 15억1000만원(13층)이었다. 당첨만 되면 5억원 넘는 차익을 거둘 수 있다는 계산이 나온다. 수도권 지하철 1·9호선 노량진역과 가깝다. 일부 가구에서 한강 조망도 가능하다. 지난 10~11일 사전청약 당첨자를 대상으로 본청약을 받은 데 이어 14일과 15일에 각각 특별공급과 일반공급을 진행한다.

이달 15일부터 청약을 받는 파주 운정3지구 A20블록도 적지 않은 청약통장을 끌어모을 것으로 보인다. 전용 84㎡ 기준 분양가가 4억3428만원(2021년 8월 사전청약 당시)에서 4억8190만원으로 4762만원(11%) 뛰었다. 인근 아파트 몸값을 감안할 때 1억~2억원대 마진(차익)이 기대된다는 평가다. 12월 개통 예정인 수도권광역급행철도(GTX)-A 운정중앙역과 가까워 서울 접근성이 좋다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com