증여받은 부동산, 10년 뒤 팔아야 절세효과

김수정의 절세노트

배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 부동산은 10년간 팔지 못할까? 팔지 못하는 것은 아니지만 세법상 불이익이 있어 신중해야 한다. 이를 배우자 등 이월과세 또는 필요경비 계산특례라고 한다. 배우자와 직계존비속(형제, 시부모, 장인·장모, 사위·며느리 등은 해당하지 않음)으로부터 부동산 등을 증여받고 10년 내에 양도하는 경우를 대상으로 한다. 예전엔 5년이었는데 2023년 증여분부터 10년의 제한을 두고 있다.

증여로 취득한 물건의 취득가액은 수증자가 증여받을 당시의 가액이 돼 양도 시 증여 이후에 가치가 상승한 부분만 양도차익이 되는 것이 원칙이다. 하지만 위의 이월과세 대상이 되면 증여자가 예전에 취득한 금액을 수증자의 취득가액으로 보므로 통상 양도차익이 커진다. 이미 납부한 수증자의 증여세는 양도세 계산 시 필요경비로 차감하지만 경우에 따라 애초에 부동산을 양도하고 현금 증여를 하는 것보다 오히려 세금이 더 나올 수 있다. 단기보유 등 세율 판단과 장기보유특별공제도 증여자의 당초 취득일부터 기산한다.

이렇게 계산한 이월과세 시 양도세, 이월과세를 적용하지 않고 계산한 일반 양도세와 비교해 이월과세의 세 부담이 오히려 작다면 이월과세를 적용하지 않는다. 또 이월과세 규정으로 증여자의 취득일로 취득 시기를 소급 반영하는 과정에서 수증자가 오히려 1가구 1주택 비과세 요건을 충족해 비과세를 받는다면 이때도 이월과세를 적용하지 않는다.

참고로 배우자와 직계존비속이 아닌 다른 가족은 이월과세를 적용하지 않는다. 단 수증자가 증여 후 10년 내 양도 시 해당 양도소득이 수증자가 아니라 증여자에게 다시 귀속되는 경우 증여자가 직접 양도한 것으로 보는 부당행위계산부인 규정이 적용될 수 있다. 주식은 지금까지 이월과세가 적용되지 않았지만 지난 7월 발표된 세법개정안에 따르면 내년부터 배우자 및 직계존비속에게 주식을 증여받은 후 1년 내 양도 시 이월과세 규정이 적용될 전망이다.

김수정 하나은행 자산관리컨설팅센터 세무팀장