생활숙박시설, 오피스텔로 바꾸면 세금은 얼마나 달라질까 [고인선의 택스인사이트]

국토부 '생숙' 대책 발표
세금·임대수입 영향 따져보니

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국토교통부가 10월17일 '생활숙박시설'(이하 생숙) 문제 해결을 위한 대책을 내놓았다. 주거용으로 사용할 수 없는 생숙을 오피스텔로 전환할 수 있도록 요건을 완화하는 것이 골자다.

생활숙박시설, 이른바 ‘생숙’은 취사가 가능한 숙박시설을 말한다. 생숙이 문제가 된 배경에는 제도와 현실의 불일치가 자리한다. 한류 열풍 이후 2012년 장기체류외국인 숙박을 염두에 두고 도입되었지만, 현장에서는 ‘전입신고가 되고 세금혜택이 있는’ 부동산 상품으로 인식된 것이다. 주거사용이 가능하다는 허위광고를 보고 분양받은 피해자들이 생기기도 했다.

생숙은 애초 주거용으로 만든 시설이 아니다. 주택법이 아닌 건축법이 적용되고, 도시계획상 주거가 가능한 구역에 위치할 필요도 없다. 주거사용이 어렵다고 하니, 울며 겨자먹기로 숙박업이라도 해보려고 하는데 이 역시 만만치가 않다.

숙박업을 하려면 공중위생법상 숙박업 신고를 해야 하는데, ①30실 이상의 객실, ②독립된 층, ③연면적 1/3 이상에서만 가능하다. 30실 이상이 없다면 위탁업자를 통해 (모아서) 운영해야 하는데 수수료와 비용이 추가된다. 주거로 사용할 수도 없고 숙박업을 하기도 쉽지 않은 것이다.

진퇴양난(進退兩難)의 상황에서 국토부는 숙박업 신고를 유도하거나, 오피스텔 전환 요건을 완화하는 지원방안을 마련했다. 소유자들이 오피스텔로 용도변경을 희망할 경우 복도폭, 주차장, 지구단위계획과 같은 장애요인에 대한 타개책을 제시했다. 오피스텔으로 전환하려고 해도 상당한 비용과 노력이 필요하지만, 퇴로는 열어두었다.

그렇다면 생숙을 오피스텔로 전환할 경우 세금은 어떻게 달라질까? 부동산에 대한 세금은 취득시 취등록세에서 시작해서 그 처분 이익에 대한 양도소득세로 마무리된다. 보유 과정에서 납부하는 재산세 및 종합부동산세, 부동산을 이용해서 얻는 소득에 대한 소득세와 법인세, 거래 과정의 부가세도 있다.

한경 DB

생숙과 오피스텔, 취득세는 동일

먼저 생숙은 주택이 아닌 일반건물이므로 4.6%의 취등록세(지방교육세, 농어촌특별세 포함)를 납부한다. 개인과 법인이 동일하고 다주택자 중과도 없다. 분양대금 중 건물분 부가세는 환급받을 수 있다.

오피스텔도 4.6%의 취등록세를 납부하는 것은 같다. 오피스텔을 직접 사용하지 않고 임대할 경우 임대사업자등록을 고려할 수 있는데 업무시설로 사용할 경우에는 일반임대사업자를, 주택으로 사용할 경우에는 주택임대사업자등록을 한다.

세무서에 하는 사업자등록은 일반·주택임대사업자 모두 세금 신고·납부를 위한 것이다. 주택임대사업자는 세무서 등록에 더하여 지자체(구청) 등록을 생각해볼 수 있다. 주택임대사업자로 지자체(구청)에 등록하면 일정한 경우 취득세 감면을 받을 수 있다. 다만 주택임대사업자로 등록하면 10년의 의무임대기간이 있고 기존 임대료의 5%를 초과하여 증액할 수 없다. 일반임대사업자는 취득세 감면 혜택은 없지만 분양대금 중 건물분에 대한 부가세 환급을 받을 수 있다.

생숙과 오피스텔 모두 주택에 대한 ‘생애 최초 취득세 감면’은 적용되지 않는다. 생숙은 주택이 아니므로 다주택자 취득세 중과는 적용되지 않는다. 오피스텔도 다주택자 취득세 중과가 적용되지는 않으나 고급주택 취득세 중과는 적용될 수 있다. 주의할 점은 해당 오피스텔 취득에 있어서는 다주택자 중과가 적용되지 않더라도, 그 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우 향후 다른 주택 취득에 있어 주택수에는 포함될 수 있다는 점이다.

재산세·종부세 부담 '천차만별'

재산세의 경우 생숙은 일반건축물이므로, 건물분은 시가표준액(공시지가)의 70%(공정시장가액비율)를 과세표준액으로 하여 0.25%의 세율을 적용하여 산출한다. 생숙의 토지분 재산세는 시가표준액(공시지가)의 70%(공정시장가액비율)를 과세표준액으로 하여 0.2~0.4%의 세율을 적용한다.

오피스텔 재산세는 주거용과 업무시설이 다르다. 주거용으로 사용할 경우 주택 재산세가 적용되므로 건물분만 납부하고 토지분은 납부하지 않는다. 주거용 오피스텔의 재산세는 개별(공동)주택가격에 60%(공정시장가액비율)를 곱한 금액을 과세표준액으로 하여 과세표준액 별로 0.1~0.4% 가량의 세율을 적용한다.

그러나 1주택자와 다주택자는 과세표준액을 산출하는 공정시장가액비율이 다르다. 1주택자의 재산세 공정시장가액비율은 43~45%이므로, 같은 세율이 적용되어도, 사실상 재산세 감면 효과가 있다.

업무용 오피스텔의 재산세는 생숙과 같은 세율이 적용되나 토지분이 포함돼 통상 주거용 오피스텔보다 많은 재산세를 납부하게 된다.

종합부동산세의 경우, 생숙은 주택 수에 포함되지 않는다. 주거용 오피스텔은 종합부동산세 주택수에 포함되지만 임대사업자는 제외된다. 생숙과 업무용 오피스텔 모두 토지분은 종부세 부과대상이 될 수 있지만, 일반건축물의 부속토지로 소유한 토지의 공시가격 합계액이 80억원을 초과하여야 하므로, 사실상 과세 대상이 되는 사람은 많지 않을 것이다.

양도세는 용도에 따라 차이

처분할 경우 양도세는 어떨까? 생숙 분양권, 오피스텔 분양권 및 업무용 오피스텔은 일반세율이 적용된다. 보유기간이 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 과세표준액(양도이익)에 따라 6~45%의 세율이 적용된다.

주거용 오피스텔은 ‘주택’으로 취득되므로 주택에 대한 양도세율이 적용된다. 1가구 1주택 비과세, 다주택자 양도세 중과도 적용될 수 있다.

생숙은 주거용이 아니기 때문에 양도세 중과가 적용되지 않는다고 알려져 있지만 정확한 설명은 아니다. 주거용으로 만들어지지 않았더라도 주거용으로 사용하였다면 양도세 부과에 있어 ‘주택’으로 취급될 가능성이 열려있다고 보아야 할 것이다.

사업소득에 대한 과세도 용도별로 다르다. 생숙의 숙박업과 업무용 오피스텔 임대는 소득세(법인세)와 부가세가 부과된다. 주택임대사업은 부가세가 면제되지만, 업무용 오피스텔은 월세와 보증금 이자상당액(1.2%)에 부가세가 붙는다.

세목	생활숙박시설	업무용 오피스텔	주거용 오피스텔
취등득세	일반건축물 4.6% 생애최초주택 취득세X 다주택자 중과X	일반건축물 4.6% 생애최초주택 취득세X 다주택자 중과X	일반건축물 4.6% 생애최초주택 취득세X 다주택자 중과X 고급주택 중과 가능 주택임대사업자 (지자체) 등록시 취득세 감면 가능
부가세	매수(분양)대금 건물분 부가세 환급O 매도대금 건물분 부가세 납부O 숙박업 부가세	매수(분양)대금 건물분 부가세 환급O 매도대금 건물분 부가세 납부O 임대업 부가세	주택임대업은 부가세 면세
재산세	공정시장가액비율 70% 건물분 0.25% 토지분 0.2~0.4%	공정시장가액비율 70% 건물분 0.25% 토지분 0.2~0.4%	(1주택자) 공정시장가액비율 43~45% (다주택자, 법인) 공정시장가액비율 60%
종부세	주택수 산입 X 토지분 80억 이상 과세	주택수 산입 X 토지분 80억 이상 과세	주택수 산입 O 임대사업자는 주택수 산입 X
소득/법인세	숙박업	부동산임대업	주택임대업
양도소득세	분양권 일반세율 일반세율 적용 주거용 사용시 중과 가능	분양권 일반세율 일반세율 적용 주거용 사용시 중과 가능	분양권 일반세율 1가구 1주택 비과세 다주택자 중과 가능