[데스크 칼럼] 레지던스 파국 막은 '적극 행정'

김진수 건설부동산부장

꼬일 대로 꼬여 있었다. ‘사기 분양’이라며 분양계약자가 법무법인과 손잡고 시공사와 시행사를 상대로 제기한 기획 소송이 들불처럼 번져나갔다. 연말까지 숙박시설로 쓰거나 주거용 오피스텔로 용도를 바꾸지 않으면 이행강제금이 부과될 처지였다. ‘레지던스’로 불리는 생활숙박시설 얘기다. 말 그대로 언제 터질지 모르는 부동산 시장의 뇌관이었다.

정부가 지난 16일 경기도, 인천시 등 17개 지방자치단체와 합동으로 ‘생활숙박시설 합법 사용 지원 방안’을 내놨다. 업계에서는 주거용으로 사용할 수 있는 합법적인 길이 마련됐다며 환영하고 있다. 분양계약 취소 소송과 손해배상청구 소송 해결에도 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상된다. 이 과정에서 국토교통부가 건설사와 시행사, 분양계약자 등을 두루 만나서 조언을 구하고 의견을 모았다는 후문이다.

레지던스 논란 왜 커졌나

레지던스는 장기 체류 외국인 관광 수요 증가에 대응해 2012년 취사 가능한 숙박시설로 도입됐다. 2017년 집값 상승기 때 아파트와 달리 세제·금융·청약 규제가 없는 이른바 ‘규제 무풍지대 투자상품’으로 각광받았다. 복도 폭, 주차장 규모 같은 건축 규제도 오피스텔에 비해 느슨했다. 전국적으로 18만8000실까지 불어났다. 이 중 사용 중인 곳이 12만8000실(숙박업 미신고 물량 5만2000실), 공사가 진행 중인 곳이 6만 실에 달한다.

2021년 정부가 ‘생숙 불법전용 방지대책’을 꺼내 들면서 오피스텔 용도 변경 때 건축 기준을 한시적으로 완화해 퇴로를 열어놨다. 하지만 복도 폭 등 넘어야 할 산이 높아 용도 전환은 전체 물량의 1% 남짓에 그쳤다.

이번 대책은 경직되고 획일적인 제도 운용에서 벗어나 용도 전환의 두 장벽인 복도 폭과 주차장 규제를 전향적으로 완화했다는 평가가 나온다. 복도 폭은 피난시설, 방화설비를 보강해 주거시설 수준의 화재 안전 성능을 인정받았다면 오피스텔로 용도 변경을 허용하기로 했다. 도보 거리 600m 이내에 외부 주차장을 설치하거나, 주차장 설치에 상응하는 비용을 지자체에 납부하는 방안을 대안으로 마련했다. 오피스텔 전용 출입구 설치도 면제할 수 있도록 했다. 이 과정에서 국토부는 최근 한 달 새 직접 이해당사자는 물론 한국주택협회, 한국부동산개발협회, 전국레지던스연합회 등과 만나 합리적인 해결책 마련에 머리를 맞댄 것으로 알려졌다.

합법적인 사용 길 열려

이번 대책으로 레지던스가 시장에서 선순환적으로 돌아갈 길이 마련됐다. 주거용으로 바꾸면 ‘불법 주거’라는 꼬리표를 떼고 계약자가 실제 거주할 수 있게 된다. 이행강제금 부과 시기도 2027년까지 유예했다. 물론 정부는 기존 용도변경 소유자 등과 형평성 문제가 생기지 않도록 용도변경 신청자들이 적정 비용을 부담하도록 유도할 방침이다.

금융권에서 ‘불법 주거’라며 옥좼던 대출을 풀어줄 명분도 생겼다. 시장에서 거래도 자유롭게 이뤄질 수 있다. 숙박업 미신고 물량과 공사 중인 물량 등 11만2000실은 주거용으로 사용이 가능해져 단기간 주택 공급 효과까지 기대된다. 업계에선 레지던스 지원 방안을 두고 “이해당사자 간 파국을 막은 적극 행정”이라는 평가가 많다.