美 주택판매, 최악 상황…"고물가·모기지금리 상승에 관망세"
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미국 부동산중개인협회(NAR)는 23일(현지시간) "올해 첫 9개월 동안 기존 주택 판매가 지난해 같은 기간보다 낮았다"고 발표했다. NAR에 따르면 9월 기존 주택 판매는 전월 대비 1% 감소해 연간 계절 조정된 384만 채로 집계됐다. 이는 2010년 10월 이후 가장 낮은 월간 판매율이다.경제학자들과 부동산 업계 임원들은 주택 판매가 부진했던 지난해 이후 올해는 활동이 증가할 것으로 예상했다. 하지만 중앙은행(Fed)이 지난달 금리를 인하한 뒤에도 예상보다 높은 모기지 금리가 유지되고 있어 주택 구매 여력이 낮다는 분석이다.
미국 내 많은 지역에서 주택 재고가 역대 평균 수준 이하에 머물면서 집값은 계속해서 오르고 있다. 9월 미국 전국 기존 주택의 중간 가격은 40만4500달러로, 전년 대비 3% 증가했다. 주택 보험료 상승과 다가오는 대통령 선거도 잠재적 구매자들의 불확실성을 가중시키고 있다.
NAR의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 "미국인들이 거의 이사를 하지 않고 있는 셈"이라며 "연간 기준으로 2024년 전체의 기존 주택 판매량은 작년과 비슷하거나 약간 낮을 수 있다"고 예측했다. 연간 기준 주택 판매는 지난해에 이어 1995년 이후 최악을 기록할 것이란 설명이다.Fed의 통화정책 완화(기준금리 인하)를 앞두고 지난달 주택담보대출 금리는 2년 만에 최저치인 6.08%로 하락했다. 그러나 부동산 중개인들은 "Fed의 금리 인하 움직임이 올해 너무 늦게 이루어져 구매자들을 유인하지 못했다"고 지적했다. 대부분 가정이 봄에 집을 구매하고 학기 사이에 이사를 선호한다는 점에서다.
금리 완화 추세가 오래 지속되지도 않았다. 주택담보대출 금리는 다시 3주 연속 상승해 8월 이후 가장 높은 수준에 도달했다. 주택담보대출 금리는 대체로 10년 만기 미국 국채의 수익률을 따라간다. 하지만 최근 몇 년간 주택담보대출 금리와 10년물 국채 수익률 간의 스프레드(금리 차이)가 평년 수준보다 커지면서 차입 비용을 높였다.
뉴저지의 부동산 중개사 마이클 리드는 "금리가 다시 오르면서 시장의 숨통을 끊어 놓았다"고 말했다. 은행들은 주택담보대출채권을 상품으로 묶어 투자자들에게 판매한다. 모기지 채권 투자자들은 최근처럼 금리 변동성이 평소보다 높을 때 더 큰 수익을 요구한다. 주택담보대출은 안전자산인 국채 등보다 위험하기 때문이다.모기지은행협회의 수석 경제학자인 마이크 프라탄토니는 "대선 불확실성과 최근 노동 및 인플레이션 데이터에 대한 불확실성도 모기지 금리 안정화에 도움이 되지 않았다"고 설명했다. 주택담보대출 신청은 모기지 금리가 오르면서 4주 연속 감소했다.
이르면 올해 말 모기지 금리가 하락하면 주택 구매가 더 쉬워질 수 있다. 하지만 집값이 계속 오르면 그 이점이 상쇄될 것이란 전망이다. 미국 국책 모기지 기관 패니메가 9월에 1000명 이상의 사람들을 대상으로 한 설문조사에 따르면 42%가 앞으로 12개월 동안 모기지 금리가 하락할 것으로 예상하면서도 39%는 같은 기간 동안 집값이 상승할 것으로 전망했다.
김리안 기자 knra@hankyung.com