中에 투자하려면? 부지 계약 위약금 '주의보' [지평의 Global Legal Insight]

외국기업, 분양 계약 위반으로 소송 위험
착공·투자 미달 시 막대한 벌금 부과
유휴토지 2년 초과 시 무상 회수 가능

한경 로앤비즈가 선보이는 'Law Street' 칼럼은 기업과 개인에게 실용적인 법률 지식을 제공합니다. 전문 변호사들이 조세, 상속, 노동, 공정거래, M&A, 금융 등 다양한 분야의 법률 이슈를 다루며, 주요 판결 분석도 제공합니다.

포스코의 중국 저장성 양극재 공장 전경. (사진=포스코 제공)

中 사업 부지 분양시 투자실적 약정

제조 기업이 중국에 진출할 땐 적절한 사업 부지를 확보하는 것이 필수적이다. 부지를 다른 회사로부터 인수하는 경우도 있지만, 일반적으로는 지방 정부로 산업단지 내 부지를 분양받는 식으로 확보한다.

중국 지방 정부는 토지 분양 대금뿐 아니라 기업이 관할 내 부지에서 영위하는 사업으로 창출한 이익에 대한 세수를 걷어 주요 재정 수입원으로 삼는다. 이 때문에 중국 지방 정부로부터 토지를 분양받을 때 체결하는 토지 분양 계약에는 기업이 일정 금액, 일정 규모 이상의 투자를 해야 한다는 의무 조항 및 위반 시 위약금 조항이 포함되어 있다.

기업이 정상적으로 운영 중일 땐 지방 정부가 이러한 위약금을 엄격하게 요구하지는 않는 경향이 있다. 그러나 기업이 청산을 진행하거나 사업 부지를 처분할 때, 또는 정부와 갈등이 있는 경우에는 지방 정부가 위약금 청구를 위해 소송을 제기하는 사례가 발생할 수 있다.

최근 몇 년간 외국인 투자 감소와 경기 침체 등 여러 요인이 복합적으로 작용하면서 중국 지방 정부의 토지 분양금 수입이 급격히 줄어들면서 지방 재정 악화로 이어지고 있다. 이런 배경 때문에 중국 지방 정부가 투자 실적 미달에 따른 위약금을 실제 청구하는 사례가 점차 증가하고 있는 추세다.

투자실적 미달 관련 위약금

자주 문제되는 위약금 조항은 다음과 같다(토지 분양 계약은 정부양식에 따라 체결되기 때문에 대부분 토지 분양 계약서의 내용은 동일하다).

항목/조항	내용	위약금 산정방법
착공·준공지연	계약 약정일까지 착공·준공이 이뤄지지 않은 경우	매 지연일마다 토지분양대금의 1%에 해당하는 위약금
투자금액 미달	부동산 개발 금액, 고정자산 투자액 등을 합산한 개발투자총액이 계약에서 약정한 기준에 도달하지 못한 경우	투자부족 비율 ✕ 토지분양대금
용적률 미달	건축용적률이 계약에서 약정한 최저기준보다 낮을 경우	최저기준미달 비율 ✕ 토지분양대금
유휴토지 관련 리스크	토지의 유휴 기간이 1년 이상 2년 이하인 경우	토지분양대금의 20%
	토지의 유휴 기간이 2년 이상인 경우	상급부서의 승인을 득하여 토지 무상 회수