서울 마지막 입주장이 다가오고 있습니다 [심형석의 부동산정석]

한경닷컴 더 머니이스트

11월 입주를 앞둔 서울 강동구 둔촌동 '올림픽파크포레온' 모습. 사진=연합뉴스

전세시장 강세가 계속되고 있습니다. 입주 물량이 감소하고 매수심리도 떨어지니 그냥 현재 사는 집에 눌러앉는 이들이 늘어나 매물이 줄어든 것으로 보입니다. 전세 사기의 여파로 연립주택과 오피스텔 전세시장이 무너지면서 아파트로 향하는 수요 쏠림 현상도 이를 부채질하는 중입니다.

다만 '입주장'이 열리는 곳은 일대 전셋값이 조정되는 모습을 보입니다. 전셋값이 받쳐주지 못하면 매매가격까지 하락하게 됩니다. 입주장은 새 아파트를 다 지어 임시 사용승인이 나와 입주가 가능해지는 시기에 시작됩니다. 대단지 신축 아파트가 입주를 시작하면 전·월세만 아니라 매매 물건도 늘어나면서 가격대가 하락하고 임차(예정)인이나 매수자는 좋은 조건에 계약할 수 있는 것입니다.

2018년 12월부터 시작된 서울 송파구 가락동 '헬리오시티(9510가구)' 입주장의 경우 강남권 주택가격을 적게는 5% 많게는 10%까지 내리는 요인으로 작용했습니다. 당시 부동산 시장이 강한 상승세를 보이는 상황에서도 강남권 심지어 성남시, 하남시 주택가격까지 일시적으로 떨어뜨렸습니다.

서울권에서 이러한 대규모 입주장은 2026년이면 끝날 것으로 보입니다. 각종 부동산 규제로 인해 더 이상 많은 가구 수가 한꺼번에 쏟아지는 상황이 거의 사라지기 때문입니다. 따라서 이번이 입주장 효과를 누릴 수 있는 거의 마지막 기회가 될 것입니다. 곧 시작될 입주장을 몇 군데 소개하고자 합니다.

가장 큰 입주장은 잠실권에서 나옵니다. 둔촌주공아파트를 재건축한 '올림픽파크포레온'이 올해 11월부터 입주를 시작하면서 내년까지 총 1만7000가구 넘는 아파트가 입주합니다. 얼마 전 청약을 받은 '잠실래미안아이파크(2678가구)'와 '잠실르엘(1865가구)'에 강동권의 올림픽파크포레온(1만2032가구)과 '더샵둔촌포레(572가구)'가 더해집니다. 헬리오시티 대비 2배 가까이 많은 입주 물량이 단 1년 이내에 쏟아지면 좋은 조건에서 계약할 수 있는 매물이 꽤 출시될 가능성이 큽니다.

그다음으로 많은 입주 물량이 출회될 지역은 광명뉴타운입니다. 2025년 5월부터 2026년 1월까지 단기간에 무려 1만1000가구 이상 입주합니다. 물론 2027년 하반기에 입주하는 '자이힐스테이트SK뷰(2878가구)'와 '롯데캐슬시그니처(1509가구)'까지 포함하면 1만5600가구의 아파트가 입주하게 됩니다.

이문·휘경 뉴타운 전경. 사진=이예주·이문규 한국경제 PD

최근 광명뉴타운의 경우 공공재개발 사업도 빠르게 진행, 입주 물량이 늘어나면서 부진했던 가격 흐름이 긍정적으로 바뀌고 있습니다. 광명뉴타운 전체적으로 12개 구역이 해제되었지만, 여전히 16개 구역이 추진 중입니다.

이문·휘경뉴타운 입주장 또한 유심히 봐야 합니다. 2025년 입주가 완료되는 단지는 3개 총 9196가구에 이릅니다. 2025년 11월에 입주하는 '이문아이파크자이'는 무려 4321가구로 동대문구에서 가장 큰 단지로 등극하게 됩니다. 이미 입주한 '휘경SK뷰(900가구)'와 '휘경해모로프레스티지(299가구)'까지를 포함한다면 1만세대가 넘습니다.

부동산정보업체에 의하면 2026년과 2027년 2년 동안 서울에서 입주하는 아파트는 단 1만5000가구에 불과합니다. 신축 아파트의 강세는 당분간 계속될 가능성이 큽니다. 따라서 서울에서 가장 좋은 조건에 신축 아파트를 매입(임차)할 수 있는 방법은 입주장이 거의 유일하다고 볼 수 있습니다. 입주 물량 부족으로 인해 예전과 같은 입주장 효과를 누리기는 어려울지라도 내 집 마련을 할 수 있는 좋은 기회가 되지 않을까 생각됩니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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