'봉이 김선달식' PF개발 사라지면…대체 뭐가 좋은거죠?

정부, 자기자본비율 3→20%로 확대
‘리츠’ 활성화로 부동산 지분투자받아
대출 의존도 낮춰 분양가 인하 기대

소액으로 아파트 지분 일부 투자하면
장기임대하거나 차익·배당수익 얻을수도

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 개발 방식은 흔히 ‘봉이 김선달’에 비유된다. 개발 주체인 시행사가 자기 돈(자기자본)은 쥐꼬리만큼만 태우고, 남의 돈(대출)을 왕창 빌려 사업을 한다는 점을 꼬집는 표현이다. 부동산 경기, 금융환경 등 외생변수에 따라 사업의 안정성이 크게 흔들릴 수밖에 없다. 정부는 현재 3~5% 수준인 자기자본비율을 2028년까지 20%로 높여 이 같은 저자본 구조에서 탈피하기로 했다.

주택 수요자들 입장에서 나와는 거리가 먼, ‘업자’들한테나 중요한 얘기로 들린다. 하지만 정부의 구상대로 높은 자기자본비율을 바탕으로 한 부동산 개발 관행이 정착되면, 일반 소비자들도 적지 않은 혜택을 볼 것이란 관측이 나온다. 주거 안전망이 강화되고, 부동산 투자 문턱이 낮아지는 등의 효과를 기대할 수 있다.

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