1기 신도시 "선도지구 용적률·규모 늘려달라"

국토부, 재정비 기본방침 고시

전국 225곳 노후계획도시 대상
공공기여율 최대 70%까지 부과
시장 고려해 연간 이주물량 설정

선도지구는 '사업성 부족' 논란
용적률·물량 확대 목소리 커져

수도권 1기 신도시를 비롯해 전국 84개 노후계획도시의 재정비 방법을 결정하는 기본방침이 정해졌다. 사업성에 큰 영향을 미치는 공공기여율은 기준 용적률을 넘는 구간의 경우 최대 70%까지 부과할 수 있도록 했다. 이주대책과 주변 부동산 가격을 고려해 실착공 물량인 ‘연간 허용 정비물량’을 설정하도록 했다. 당장 이달 말 분당과 일산, 평촌, 산본, 중동에서 선정될 선도지구 2만6000가구(최대 3만9000가구)가 첫 대상이 될 전망이다. 신도시 주민은 기준 용적률과 선도지구 물량을 더 늘려야 한다는 입장이어서 당분간 진통이 예상된다.

국토부, 재정비 기본방침 고시

국토교통부는 18일 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따른 노후계획도시 정비 기본방침을 고시했다. 기본방침은 각 지방자치단체가 노후계획도시 재정비 기본계획을 세울 때 활용하는 ‘가이드라인’ 역할을 한다.

국토부에 따르면 지난 6월 기준 전국 노후계획도시는 111곳으로, 2030년에는 148곳, 2040년에는 225곳으로 늘어날 예정이다. 기본방침은 선도지구 선정이 막바지인 수도권 1기 신도시를 시작으로 전국 225곳 노후계획도시 재정비의 기준이 된다.

기본방침에서 재정비 사업성을 결정하는 공공기여 비율과 방식을 구체적으로 제시했다. 공공기여 비율은 기존 용적률에서 지자체가 정하는 기준 용적률 사이(1구간)에선 최저 10%, 최고 40%로 정해진다. 그 이상으로 용적률을 높이는 경우(2구간)엔 최대 70%까지 적용한다. 예를 들어 기존 용적률이 180%인 주택단지가 노후계획도시 재정비를 통해 330%까지 용적률을 높이면 1구간(18%)과 2구간(15%)의 비율을 합해 최종 공공기여 비율이 33%로 정해지는 식이다.

대규모 재정비에 따른 이주 수요 증가와 주변 부동산 시장 불안정을 예방하기 위해 착공 물량을 조절하는 ‘연간 허용 정비물량’ 방식도 제시됐다. 각 지자체가 공급할 수 있는 이주 주택과 주변 전세시장 변화 등을 고려해 이주 물량을 연도별로 배분하는 식이다. 업계 관계자는 “이주단지 공급과 주변 부동산 시장 변동에 따라 노후계획도시 재정비가 늦어질 수 있다는 뜻”이라며 “지자체 판단에 따라 개별 단지의 관리처분인가가 늦어지고 전체 재정비 일정도 지연될 수 있다”고 설명했다.

용적률·선도지구 물량 ‘갈등’

수도권 1기 신도시 선도지구는 선정 절차가 막바지 단계여서 이달 말 발표될 예정이다. 주민 사이에선 사업성과 선도지구 선정 물량을 둘러싼 잡음이 계속되고 있다. 지자체마다 주민의 민원이 쏟아지자 기준 용적률 상향과 선도지구 물량 확대 등의 방안을 검토 중이다.

업계에 따르면 일산신도시 내 선도지구 신청 단지는 집단으로 고양시에 정비기본계획안에 포함된 기준 용적률 상향을 요구하고 있다. 일산의 재정비 기준 용적률은 300%로 1기 신도시 중에선 가장 낮다. 중동이 350%로 가장 높다. 평촌과 산본은 각각 330%, 분당은 326%로 설정했다. 고양시는 선도지구 신청 단지의 기준 용적률 상향 문제 등으로 주민과 대화에 나서기로 했다.

다른 신도시도 사정은 비슷하다. 선도지구 선정 과정에서 가산점을 받기 위해 과도하게 공공기여 계획을 제출한 단지가 사업성 확보를 위해 기준 용적률 상향을 요구하고 있다. 기준 용적률이 높아지면 그만큼 일반분양 물량이 늘어 공공기여 부담이 줄어든다.

선도지구 물량을 더 늘려달라는 민원도 이어지고 있다. 대부분 신청 단지가 주민동의율을 95% 이상 확보하는 등 경쟁이 치열하다. 당초 선도지구 물량으로는 감당이 어렵다는 게 지자체의 설명이다. 일부 지자체는 국토부에 선도지구 물량을 늘릴 수 있냐며 협의를 요청했다. 한 지자체 관계자는 “신청 단지의 규모가 커 국토부에 지자체의 재량 범위를 확인하고 있다”고 설명했다.

유오상 기자 osyoo@hankyung.com