[힘이 되는 부동산 법률] HUG가 대위변제한 주택, 경매로 수익 내는 방법?
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한경닷컴 더 라이프이스트
★대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결[배당이의]
주택임대차보호법상의 대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 겸유하고 있는 임차인이 먼저 우선변제권을 선택하여 임차주택에 대하여 진행되고 있는 경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 그 순위가 늦은 까닭으로 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는, 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 뺀 나머지에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 이 경우 임차인의 배당요구에 의하여 임대차는 해지되어 종료되며, 다만 같은 법 제4조 제2항에 의하여 임차인이 보증금의 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이어서, 경락인은 같은 법 제3조 제2항에 의하여 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계하고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이다.예를 들어, 제한물권 없는 상태에서 임대차보증금 2억원으로 임대차계약이 체결되었는데, 임차인이 대항력과 우선변제권을 동시에 갖추고 있는 상태에서 경매에 들어가게 되면 경매진행이 불가할 수 있다. 만약, 여러 차례 유찰 끝에 1천만원에 낙찰되더라도, 낙찰자는 임차인이 배당받지 못한 잔여보증금을 부담할 법적 의무가 있다. 그 때문에 주택시세가 보증금에 미치지 못하면 여러 차례에 걸친 유찰 끝에 결국 경매가 취소될 수 밖에 없다.
그럼에도 불구하고, 유독 HUG 전세금반환보험을 통해 세입자가 보증금을 받아 나간 물건의 경우에는 다음과 같은 어처구니없는 상황이 발생하고 있다. 보증금을 해결한 세입자는 더 이상 기존 임대차목적물에 머무를 이유가 없어 이사를 나가게 되는데, 이 과정에서 HUG의 요청으로 임차권등기가 이루어진다. 결국, 해당 목적물은 세입자의 실제 점유 없이 대항력과 우선변제권 보존을 위한 법적 장치인 임차권등기만 등재된 상태로 경매에 나오는 경우가 대부분이다. 이들은 이런 구조를 악용하게 된다.
기존임차인 보증금을 승계해야 하는 법적 책임 때문에 계속 유찰되는 가운데, 이들은 형식적인 금액 예를 들어 1천만원이라는 헐값에 낙찰받는다. 시세 2억원에 전세놓을 수 있는 정도의 가치가 있는 주택을 이런 금액으로 낙찰받아 월세로 임대놓게 되면, 투자한 1천만원에 비해 엄청난 수익이 가능할 수 있다. 사실상 무자본투자인 셈이다.문제는, 잔여보증금에 대한 법적 책임인데, 법적책임과 별개로 실제로는 보증금을 갚지 않기 위해 낙찰자명의를 재산 없는 페이퍼컴퍼니로 해버린다. 국민세금으로 운영되는 HUG 대응은 적극적이지 못하고 지지부진할 가능성이 크지만, 최악의 경우를 생각하더라도 낙찰자 상대로 보증금청구소송을 거쳐 판결받아 재경매하는 정도라 재산 없는 법인으로서는 큰 부담이 없다. 결국 보증금청구소송하고 경매진행해서 재낙찰되는 수년간 합법적 수익활동이 가능할 수 있다는 계산이다.
매우 부도덕하지만, 그렇다고 해서 이런 행위를 형사처벌하기도 어렵다. 게다가, 이들의 수익행위 자체를 막을 수 있는 방법도 없다. 현행법상 한계인 셈이다. 제도보완이 필요할 수 있는데, 예를 들면 HUG와 같은 공적 금융회사가 대위변제할 경우 기존 임차인의 점유권이 HUG에게 자동 이전되도록 임대차보호법을 개정할 필요가 있다. 점유권이 HUG에게 있게 되면 보증금채권 해결 이전에 이들의 수익활동이 원천적으로 불가하기 때문이다.
참고로, 현행법은 보증금채권을 양수할 경우 경매에서 임차인의 우선변제권을 승계할 수 있는 정도에 그치고 있다.★주택임대차보호법 제3조의2(보증금의 회수) ② 제3조 제1, 2항 또는 제3항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
⑦ 다음 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3 제5항, 제3조의4 제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다.
9. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사
한편 일부 전문가들은, 이런 유형의 문제를 다른 선량한 임차인의 피해에서 찾고 있는데, 핵심에서 벗어난 피상적인 견해일 수 있다. 현재 이들의 임대차행위는 보증금액수를 극히 적게 정하고 월세위주로 하고 있어, 이런 주택에 입주하게 되는 임차인들의 보증금손해는 거의 없고, 재경매시 월세체납하는 방식으로 보증금회수가 충분히 가능할 수 있다. 아울러, 경매에 걸리는 기간을 감안하면 단기 1년 정도의 계약기간도 지켜질 가능성이 크다. 더구나, 이런 주택의 경우 기존임차권등기가 낙찰 후에도 계속 등재되어 있어 왠만한 임차인은 시세보다 싼맛에 잠시 가볍게 거주한다는 마음으로 소액보증금 정도를 걸고 임차결정하는 경향이 있다. 선량한 임차인 피해에 초점을 맞추는 것은 핀트가 맞지 않은 분석일 수 있다.
결국 향후 대책은, 제도적 허점을 이용해서 적지 않은 기간 비정상적인 수익활동을 통해 정상적인 보증금회수가 지연되면서 발생하는 HUG, 곧 재정의 피해에 집중될 필요가 있다.아울러, 지난 수년간 천문학적인 보증금 사고에도 불구하고 제대로 뒤처리가 되지 않고 있는 현행 전세보증금 반환보증제도와 제 역할을 못하고 있는 HUG의 사업범위를 그대로 유지할 것인지 문제도 함께 고민되어져야 할 것이다.
<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사
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