'실버타운' 대신 '실버스테이'…재산세 세금폭탄 피하려면 [고인선의 택스인사이트]

분양형은 취득·재산세 부담
종부세 부담 법적 논란도
다주택자는 임대형이 절세 포인트

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초고령 사회에 접어든 우리나라는 2024년 65세 이상 인구가 1000만명을 돌파했다. 전체 인구의 20%에 육박하는 수준이다. 더욱 놀라운 것은 70대 인구가 20대 인구를 추월했다는 점이다. 통계청은 2050년이면 전체 인구의 40%가 65세 이상이 될 것으로 전망하고 있다.

이러한 고령화 추세에 맞춰 정부는 노인복지주택과 실버스테이라는 두 가지 주거 정책을 마련했다. 겉으로 보기엔 비슷해 보이는 이 두 정책은 실상 운영방식부터 세금까지 크게 다르다.

자료=통계청 장래인구추계(2022)

노인복지주택, 분양형 부활 예정

노인복지주택은 보건복지부가 관할하는 노인복지법상 시설이다. 흔히 실버타운 또는 시니어레지던스로 불린다. 노인에게 주거시설을 임대하여 주거의 편의·생활지도·상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공함을 목적으로 하는 시설을 말한다.

2015년 이전에는 분양형과 임대형이 모두 가능했으나, 분양형의 문제점이 드러나면서 임대형만 허용됐다. 민간 개발업자들이 개발이익만 챙기고 운영은 등한시하거나, 고령층이 아닌 사람들이 입주하는 등 당초 취지가 훼손된 탓이다.

다만 정부는 최근 인구감소지역에 한해 분양형을 다시 허용하기로 했다. 수도권 외 지역의 고령자 주거 수요를 감안한 결정이다.

실버스테이, 새로운 민간임대주택으로 등장

실버스테이는 국토교통부가 도입을 추진 중인 장기민간임대주택의 한 유형이다. 국토부는 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙 개정안을 통해 도입 예정이다. 임대주택이므로 입주자에게 분양되지 않는다.

임대료 인상률은 5%로 제한되며, 생활서비스 이용료 청구 근거도 마련된다. 시범사업자에게는 취득세·재산세 감면, 종부세 합산배제 등 세제혜택과 주택도시기금의 출·융자 등 금융지원이 제공된다.

임대형과 분양형의 세금 차이

임대형 노인복지주택과 실버스테이는 임대주택이기 때문에 입주자에게 세금이 부과되지 않는다. 본인 주택을 소유하면서 주택연금을 수령하고 있었던 경우, 기존 주택연금도 계속 받을 수 있다. 그러나 입주자는 임차인 신분이기 때문에 임대형 노인복지주택이나 실버스테이를 이용해 새로운 주택연금을 받을 수는 없다.

반면 분양형 노인복지주택은 세금 부담이 상당하다. 만 60세 이상만 분양받거나 매수할 수 있으며, 취득 시 취득세를 내야 한다. 특히 1가구 2주택 등 다주택자 취득세 중과 대상이라는 점에 유의해야 한다.

노인복지주택의 경우 건축물대장상 ‘주택’이 아닌 ‘노유자시설’로 분류되므로 ‘주택’에 대한 취득세를 납부해야 하는지 문제가 된다. 2015년 분양형 노인복지주택이 주택세율 적용 대상에 명시되어 있지 않아 논란이 있기도 했으나, 행정안전부 유권해석으로 주택 세율을 적용하였고 이후 지방세법 개정으로 주택 세율 적용 대상임을 분명히 하였다. 따라서 분양형 노인복지주택은 1가구 2주택 등 다주택자 취득세 중과 대상이 된다.

재산세는 노인복지시설 직접 사용 시 25% 감면혜택이 2024년 기준 2026년 말까지 적용된다. 종부세도 과세 대상이나, 1가구 1주택 기준 공시가격 9억원 초과 시에만 부과되어 실제 대상자는 많지 않을 전망이다. 양도 시에는 양도세가 부과되지만, 1가구1주택 비과세 요건을 충족하면 면제받을 수 있다. 분양형 노인주택으로도 주택연금을 받을 수 있으며 이자비용에 대해서 소득공제를 받을 수도 있다.

시설 운영자 세제혜택도 확인 필요

임대형 노인복지주택을 설치·운영하는 자는 유료 노인복지시설에 해당해 취득세·재산세 25% 감면(2024년 기준 2026년 말까지) 혜택이 있다. 노인복지주택을 설치한 자가 소유한 노인복지주택은 종부세 합산배제 대상이다. 노인복지시설을 운영하는 자는 중소기업에 대한 소득세·법인세 감면도 가능하며, 관리주체가 제공하는 일반관리·경비·청소용역에 대한 부가세도 면제된다.

다만 최근 분양형 노인복지주택의 종부세 과세를 둘러싼 법적 논란이 있었다. 서울고등법원은 2022년 판결에서 노인복지주택이 종부세 과세 대상 '주택'에 해당하지 않는다고 봤다(서울고등법원 2022누60181). 구 종부세법은 종부세 납세의무자에 대하여 ‘과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세 과세대상인 주택의 공시가격을 합산한 금액이 6억원을 초과하는 자’로 명기하였는데, 노인복지주택은 종부세 과세 대상 주택이 아니라고 해석된 것이다. 그러나 2021년부터는 종부세법상 납세의무자가 ‘과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자’로 변경되었으므로 이 판례가 유지될 수 있을지는 불확실하다.

초고령사회로 접어들수록 실버주택의 중요성은 더욱 커질 것이다. 입주자와 운영자 모두 각자의 상황에 맞는 방식을 선택하되, 세제 혜택과 부담을 면밀히 살펴봐야 한다. 특히 분양형을 고려한다면 취득세와 종부세 등 세금 이슈를 더욱 꼼꼼히 점검할 필요가 있다.

고인선 법무법인(유한) 원 조세팀 변호사 I 서울시립대 세무전문대학원에서 세무학 석사 학위를 취득하고 서울지방변호사회 조세연수원을 수료했다. 서울특별시에서 지방세 및 도시계획 업무를 하면서 부동산 관련 조세 소송 및 자문 경력을 쌓았으며, 기업, 비영리법인, 공익법인, 기타 기관에 조세 관련 자문을 제공하고 있다.