상업용 부동산, 트럼프 당선에도 더 침체?…국내 증권사, 해외 부동산 손실 왜 숨기나? [한상춘의 지금세계는]
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오늘 미국 증시는 대형 악재가 발생했음에도 불구하고 다우지수를 중심으로 크게 올라 잘 이해되지 않는 현상이 발생했는데요. 트럼프 당선 이후 글로벌 자금이 미국 증시로 몰려가는 상황에서 악재를 딛고 주가가 올라가고 있습니다. 하지만 미국으로 몰려가는 글로벌 자금이 상업용 부동산 시장은 철저하게 외면하고 있다고 하는데요. 오늘은 이 문제를 알아보는 시간을 마련했습니다. 도움 말씀에 한국경제신문사의 한상춘 논설위원 나와 계십니다.
Q. 오늘 미국 증시, 이해하기 쉽지 않은 결과가 발생했습니다. 악재가 많았는데도 불구하고 증시가 왜 급등한 것입니까?- 에이태큼스+스톰섀도(사거리 550km) vs. IRBM(사거리 5500km)
- 3차 대전 발생하나? ‘지정학적 위험’ 최고조
- 3분기 엔비디아 실적, ‘젠슨 황의 법칙’ 미흡- 매출액 350억$, 예상치 334억$+20억$에 부족
- EPS 81센트, 예상치 75센트+11.5센트에 미달
- 고금리·강달러, 글로벌 자금 美 증시로 유입- 10년 금리 4.4% 돌파·달러인덱스 장중 107대
- 美 국채와 상업용 부동산 외면…3대 주가 상승
Q. 오늘 시장의 또 하나의 관심사는 비트코인 가격인데요. 게리 젠슬러 SEC 위원장의 사임 소식이 최대 호재였지 않았습니까?- 게리 겐슬러 SEC 위원장, 트럼프와 대립
- ‘비트코인 왕국론자’ 트럼프, 취임 즉시 겐슬러 사퇴
- SEC 위원장 사임, 연준 의장은 언제 사퇴하나?
- 겐슬러, 비트코인·가상화폐 부정론자 대표
- 겐슬러 사임, 비트코인·가상화폐 ‘최대 호재‘
- 비트코인·가상화폐 관련 상품 활성화 기대
- 비트코인 가격, 장중 한 때 ‘10만 달러’ 육박
Q. 미국으로 몰려가는 글로벌 자금이 상업용 부동산 시장은 외면하고 있다고 말씀하셨는데요. 부동산 재벌인 트럼프가 당선된 것으로 봐서는 이해되지 않는 현상이지 않습니까?
- 트럼프 당선 이후 ‘트럼프 트레이드’ 최대 화두
- 트럼프 트레이드 양대 축, ‘테슬라와 비트코인’
- 트럼프 당선 이후 각각 50% 올라 최대 수혜
- 하지만 트럼프 당선자, ‘부동산 재벌’로 알려져
- 트럼프 당선되면 상업용 부동산 최대 수혜자?
- 상업용 부동산, 트럼프 트레이드 상징 못 되나?
- 상업용 부동산 시장, 당선 후 침체 더 깊어져
Q. 현재 미국을 비롯한 세계 상업용 부동산 시장의 상황은 어떤지 그 움직임을 말씀해 주시지요. 상황이 아주 심각하지 않습니까?
- IMF “올해 세계 상업용 부동산 시장 최악의 해”
- 세계 상업용 부동산 가격, 최고점 대비 25% 폭락
- 美 상업용 부동산 가격 -30%, 갈수록 낙폭 확대
- 美 상업용부동산 투자 만기, 올해부터 집중 상환
- 2026년까지 2조달러, 그 중 올해 9290억 달러 만기
- loss cut 시장 경쟁, 상업 부동산 가격 간 악순환
- 연준 금리인상 후 리스케줄링 비용 3배로 상승
- monthly cost-benefit vicious, 리스케줄링 중단
Q. 그렇다면 지난 9월 이후 두 차례 금리를 내렸다면 리스케줄링이 풀려야 되지 않겠습니니까? 오히려 악화되고 있다고 하는데요. 왜 그렇습니까?
- 9월 FOMC 후 피벗 추진에도 국채금리 상승
- 10월 이후 물가 ‘재상승세’·고용지표 ‘타이트’
- 뒤늦은 피벗 추진 실수?...수수께끼 현상 발생
- 국채금리 상승, 리스케줄링 어려워지는 요인
- 트럼프 정부 출범 시 국채금리 더 상승
- 감세와 뉴딜 추진, 美 국채 디폴트 위험 증가
- 재정지출 인플레, 기준금리 인하 어려워질 듯
- 디지털과 재택 근무, 상업용 부동산 회복 쉽지 않아
Q. 또 하나 가려진 것이 한국 증권사가 투자한 해외 부동산인데요. 외국인 투자자 사이에는 “캐도 캐도 끝이 안보인다”라는 시각까지 나오고 있지 않습니까?
- 韓 해외 부동산 투자, ‘바퀴벌레 이론’ 비유
- 바퀴벌레 한 마리 발견, 벽장 속에는 떼가 있어
- 시가 반영 못하는 해외 부동산, 잠재손실 커져
- 국민연금, 美 쇼핑물 투자펀드 EOD 손실 발생
- EOD(Events of default), 만기 전에 자금 회수
- 공실률 확대로 대출 원리금 갚지 못할 때 발생
- 자산가치가 담보인정비율(LTV) 80% 밑돌 때
- 중후순위 금융사 고객, 투자금액 거의 못 받아
Q. 세 달 전으로 기억되는데요. EOD가 계속 문제가 될 것이라는 것은 세계 최대 부동산 펀드조차도 고객의 환불 요구에 내 줄 돈이 없다는 시각에 진단해 드린 적이 있지 않습니까?
- SREIT, 스타우드 캐피털 그룹 부동산 펀드
- 그룹 전체로 상업용 투자손실…1300조 원 달해
- 작년부터 펀드런 시달려 EOD 제한조치로 버텨
- SREIT, EOD 제한조치 안했다면 벌써 마진콜
- 투자자 월별 자산 회수 2%로 제한…현금 고갈
- SREIT, “조만간 금리 내리니 기다려달라” 요청
- 상황 더 악화, 언제 파산? 제2 리먼 사태 재발?
Q. 한국의 증권사들이 투자한 해외부동산 투자도 갈수록 상황이 악화되는 것으로 알고 있는데요. - 韓 상업용 부동산 투자, 이미 3년 전부터 손실
- 브라질·홍콩·프랑스·미국 투자분 손실 발생
- 중후순위로 투자 원금 손실 커…평균 50% 넘어
- 대손 충당 적립 주가 하락, 주식투자자에 전가
- 올해부터 만기 집중 앞두고 ”조금만 기다려 달라“
- 해외 부동산 투자자, ”뭔 소리요?“ 민원 급증
- 안이한 대응, 만기 집중되면서 손실 폭 더 커져
- 증권사와 정책당국 쉬쉬하는 이 문제, 짚고 가야지금까지 한국경제신문사의 한상춘 논설위원이었습니다.
김채은PD ckim@wowtv.co.kr
Q. 오늘 미국 증시, 이해하기 쉽지 않은 결과가 발생했습니다. 악재가 많았는데도 불구하고 증시가 왜 급등한 것입니까?- 에이태큼스+스톰섀도(사거리 550km) vs. IRBM(사거리 5500km)
- 3차 대전 발생하나? ‘지정학적 위험’ 최고조
- 3분기 엔비디아 실적, ‘젠슨 황의 법칙’ 미흡- 매출액 350억$, 예상치 334억$+20억$에 부족
- EPS 81센트, 예상치 75센트+11.5센트에 미달
- 고금리·강달러, 글로벌 자금 美 증시로 유입- 10년 금리 4.4% 돌파·달러인덱스 장중 107대
- 美 국채와 상업용 부동산 외면…3대 주가 상승
Q. 오늘 시장의 또 하나의 관심사는 비트코인 가격인데요. 게리 젠슬러 SEC 위원장의 사임 소식이 최대 호재였지 않았습니까?- 게리 겐슬러 SEC 위원장, 트럼프와 대립
- ‘비트코인 왕국론자’ 트럼프, 취임 즉시 겐슬러 사퇴
- SEC 위원장 사임, 연준 의장은 언제 사퇴하나?
- 겐슬러, 비트코인·가상화폐 부정론자 대표
- 겐슬러 사임, 비트코인·가상화폐 ‘최대 호재‘
- 비트코인·가상화폐 관련 상품 활성화 기대
- 비트코인 가격, 장중 한 때 ‘10만 달러’ 육박
Q. 미국으로 몰려가는 글로벌 자금이 상업용 부동산 시장은 외면하고 있다고 말씀하셨는데요. 부동산 재벌인 트럼프가 당선된 것으로 봐서는 이해되지 않는 현상이지 않습니까?
- 트럼프 당선 이후 ‘트럼프 트레이드’ 최대 화두
- 트럼프 트레이드 양대 축, ‘테슬라와 비트코인’
- 트럼프 당선 이후 각각 50% 올라 최대 수혜
- 하지만 트럼프 당선자, ‘부동산 재벌’로 알려져
- 트럼프 당선되면 상업용 부동산 최대 수혜자?
- 상업용 부동산, 트럼프 트레이드 상징 못 되나?
- 상업용 부동산 시장, 당선 후 침체 더 깊어져
Q. 현재 미국을 비롯한 세계 상업용 부동산 시장의 상황은 어떤지 그 움직임을 말씀해 주시지요. 상황이 아주 심각하지 않습니까?
- IMF “올해 세계 상업용 부동산 시장 최악의 해”
- 세계 상업용 부동산 가격, 최고점 대비 25% 폭락
- 美 상업용 부동산 가격 -30%, 갈수록 낙폭 확대
- 美 상업용부동산 투자 만기, 올해부터 집중 상환
- 2026년까지 2조달러, 그 중 올해 9290억 달러 만기
- loss cut 시장 경쟁, 상업 부동산 가격 간 악순환
- 연준 금리인상 후 리스케줄링 비용 3배로 상승
- monthly cost-benefit vicious, 리스케줄링 중단
Q. 그렇다면 지난 9월 이후 두 차례 금리를 내렸다면 리스케줄링이 풀려야 되지 않겠습니니까? 오히려 악화되고 있다고 하는데요. 왜 그렇습니까?
- 9월 FOMC 후 피벗 추진에도 국채금리 상승
- 10월 이후 물가 ‘재상승세’·고용지표 ‘타이트’
- 뒤늦은 피벗 추진 실수?...수수께끼 현상 발생
- 국채금리 상승, 리스케줄링 어려워지는 요인
- 트럼프 정부 출범 시 국채금리 더 상승
- 감세와 뉴딜 추진, 美 국채 디폴트 위험 증가
- 재정지출 인플레, 기준금리 인하 어려워질 듯
- 디지털과 재택 근무, 상업용 부동산 회복 쉽지 않아
Q. 또 하나 가려진 것이 한국 증권사가 투자한 해외 부동산인데요. 외국인 투자자 사이에는 “캐도 캐도 끝이 안보인다”라는 시각까지 나오고 있지 않습니까?
- 韓 해외 부동산 투자, ‘바퀴벌레 이론’ 비유
- 바퀴벌레 한 마리 발견, 벽장 속에는 떼가 있어
- 시가 반영 못하는 해외 부동산, 잠재손실 커져
- 국민연금, 美 쇼핑물 투자펀드 EOD 손실 발생
- EOD(Events of default), 만기 전에 자금 회수
- 공실률 확대로 대출 원리금 갚지 못할 때 발생
- 자산가치가 담보인정비율(LTV) 80% 밑돌 때
- 중후순위 금융사 고객, 투자금액 거의 못 받아
Q. 세 달 전으로 기억되는데요. EOD가 계속 문제가 될 것이라는 것은 세계 최대 부동산 펀드조차도 고객의 환불 요구에 내 줄 돈이 없다는 시각에 진단해 드린 적이 있지 않습니까?
- SREIT, 스타우드 캐피털 그룹 부동산 펀드
- 그룹 전체로 상업용 투자손실…1300조 원 달해
- 작년부터 펀드런 시달려 EOD 제한조치로 버텨
- SREIT, EOD 제한조치 안했다면 벌써 마진콜
- 투자자 월별 자산 회수 2%로 제한…현금 고갈
- SREIT, “조만간 금리 내리니 기다려달라” 요청
- 상황 더 악화, 언제 파산? 제2 리먼 사태 재발?
Q. 한국의 증권사들이 투자한 해외부동산 투자도 갈수록 상황이 악화되는 것으로 알고 있는데요. - 韓 상업용 부동산 투자, 이미 3년 전부터 손실
- 브라질·홍콩·프랑스·미국 투자분 손실 발생
- 중후순위로 투자 원금 손실 커…평균 50% 넘어
- 대손 충당 적립 주가 하락, 주식투자자에 전가
- 올해부터 만기 집중 앞두고 ”조금만 기다려 달라“
- 해외 부동산 투자자, ”뭔 소리요?“ 민원 급증
- 안이한 대응, 만기 집중되면서 손실 폭 더 커져
- 증권사와 정책당국 쉬쉬하는 이 문제, 짚고 가야지금까지 한국경제신문사의 한상춘 논설위원이었습니다.
김채은PD ckim@wowtv.co.kr