법의 틈새를 파고드는 임차인, 임대인이 꼭 알아야 할 대응책 [한경부동산밸류업센터]

배준형의 밸류업 클래스

사연 소개:
"안녕하세요. 저는 강남구 논현동에 거주하는 최OO입니다.
제 건물에 입주한 임차인이 임대차계약서에 명시된 임대료를 지급하지 않고, 사전 협의 없이 책정된 금액보다 적은 금액을 입금하고 있습니다.

처음에는 "가게 운영이 어려운가 보다. 그래도 이 정도라도 보내는 게 다행이다"라고 생각했습니다. 하지만 시간이 지나면서 계속 약정된 월세보다 적은 금액을 입금하더니, 결국 부족분이 누적되어 두 달 치 월세를 초과하게 되었습니다. 이러한 상황이 계속되면 미납 금액이 눈덩이처럼 불어날까 걱정이 되었습니다.

다행히도 아직까지 누적 연체 금액이 3개월치를 넘지는 않았습니다. 그러나 임차인이 이를 의도적으로 조정하며 연체 금액이 3개월치를 넘지 않도록 관리하고 있다는 사실을 알게 되었습니다. 주변에서는 가게가 안정적으로 운영되고 있으며 장사도 잘된다는 이야기가 들렸지만, 임차인은 여전히 미납 금액을 해결하려는 의사를 전혀 보이지 않았습니다.

저는 그동안 임차인이 부담스러워할까 봐 조심스럽게 접근했지만, 임차인은 제 배려를 무시한 채 임대차법을 교묘히 이용하는 듯 보였습니다. 이런 상황에서 제가 임대차계약을 해지하고 명도소송을 진행할 수 있을까요? 만약 소송이 어렵다면 이 문제를 해결하기 위해 어떤 대응을 해야 할까요?"

Chat GPT로 만든 이미지입니다

문제의 핵심과 해결 방향

명도소송은 임대차 기간이 만료되었거나 계약 해지 사유가 발생했음에도 불구하고 임차인이 불법적으로 점유를 계속할 때, 해당 임차인을 내보내기 위해 진행하는 소송입니다.
임대료 연체를 이유로 계약 해지를 진행하려면 연체 금액이 3개월치를 넘어야 합니다. 그러나 의뢰인의 경우처럼 임차인이 법적 기준에 저촉되지 않도록 의도적으로 대응하는 경우 상황이 복잡해질 수 있습니다.

해결 방안 제안

1. 임차인과의 대화 시도
우선, 임차인과 전화(녹음 포함), 카카오톡, 문자 등을 통해 비정상적인 임대료 납부로 인해 자금 운용과 대출 상환에 어려움을 겪고 있음을 알리고 대화를 시도해보세요. 일부 임차인들은 "건물주는 돈 많은 부자니까 임차인의 어려움을 이해해줄 것"이라는 편견을 가질 수 있습니다. 하지만 임대인 역시 건물을 담보로 대출을 받고 이를 상환해야 하는 책임이 있습니다. 중요한 것은 일방적인 배려가 아니라 상호 이해와 신뢰를 바탕으로 문제를 해결하는 것입니다.

2. 내용증명서 발송
대화로 문제가 해결되지 않을 경우, 미납 임대료와 임대차계약서 내용을 근거로 다음 사항을 포함한 내용증명서를 발송하세요.

• 발송인(임대인) 정보
• 수신인(임차인) 정보
• 체납 사실(체납 기간과 금액)
• 임대료 납부 요청 및 마감 기한
• 체납 시 발생하는 지연 이자율
• 임대료 미납 시 취할 조치

내용증명서에는 발송인의 서명과 날짜를 정확히 기재해 법적 효력을 유지하도록 해야 합니다.

3기 이상 연체 발생 시 발송하는 내용증명서 중 일부/제공=밸류업이노베이션

3. 추가적인 법적 절차 고려
만약 대화와 내용증명서 발송에도 불구하고 문제가 해결되지 않을 경우, 공시송달 등 법적 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 이 경우, 법률 전문가와의 상담을 통해 적절한 대응 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

임차인의 미납 문제를 해결하기 위해서는 대화와 법적 절차를 병행하는 것이 중요합니다. 대화와 설득을 통해 문제를 해결하려는 노력을 우선적으로 시도하되, 필요할 경우 법적 절차를 통해 재산권을 보호해야 합니다. 신중하고 체계적인 대응으로 문제를 해결하시길 바랍니다.

배준형 수석전문위원(밸류업이노베이션 대표이사) 공인중개사 & 디벨로퍼
문의: landvalueup@hankyung.com / 02-3277-9856

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