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지난 몇 년간 부동산 투자 광풍이 불면서 관련 스터디 모임을 꾸린 지인끼리 이른바 '공투'(공동 투자)를 진행하는 경우가 많았다. 투자 열기가 한차례 꺾인 지금, 이와 관련된 분쟁이 늘고 있다.공투 과정에선 각자의 투자 지분에 따라 매매 계약서상 매수인을 정확히 표시하고, 지분에 비례해 공유 지분을 등기한 경우 비교적 분쟁이 적다. 반면 투자자 대표 1인 명의로 부동산을 매수해 소유권이전등기를 한 때는 분쟁으로 이어지는 일이 많다.
대표자 1인 명의로 등기하는 사례를 보면 △양도세 중과 규정과 보유세(종합부동산세) 등의 제반 세금 부담 문제를 회피하기 위한 경우 △토지거래허가구역 등 취득상 제한이 있는 부동산을 취득할 수 있는 1인(또는 투자자 중 1인이 운영하는 법인) 명의로 취득하는 경우 △대표자가 투자 대상 발굴, 매매 계약, 부동산 운영, 매각 등 제반 절차 전반에 걸쳐 주도적인 역할을 하는 대신 일정 지분을 더 인정해 주기로 하고 편의상 1인 명의로 등기하는 경우 등이 있다.
부동산 가격 상승으로 공투 성공해도 분쟁 증가세…왜?
공동 투자자 간 분쟁의 유형은 다음과 같이 분류된다.
첫째, 공동 투자자 전원의 지분율이 동일하지 않은 동시에 명확하지 않은 경우다. 투자 기간이 길어지면서 일부 투자자가 지분을 매각하거나 일부 투자자가 투자금을 추가하는 경우, 투자 대상 부동산을 주로 관리하기로 한 주도적 투자자(명의자)의 지분을 높게 인정하는 과정에서 다툼이 발생하는 경우 등이 이에 해당한다.
둘째, 정산 방식을 둘러싼 분쟁이다. 정산 시점에 부동산을 매각해 세금·비용 등을 제외하고 지분율대로 나누면 분쟁이 덜하겠지만, 부동산을 명의자에게 그대로 귀속시키면서 다른 투자자들에게 투자 수익을 현금으로 정산해 나눠주는 방식이라면 정산 방법이 복잡해진다.
명의자는 부동산 가액을 최대한 보수적으로, 즉 낮게 산정하길 원할 것이다. 매각 시점에 중과세를 그대로 적용, 세금은 최대한 공제한 가격으로 지분을 정산하는 방식이다. 반면 명의자 외 투자자들은 부동산 가액을 최고 실거래가로 적용하고, 세금은 최소한으로만 적용받길 원한다. 이 과정에서 분쟁이 초래된다.
공투가 명의신탁으로 인정되는 경우 유의해야
“일반적으로 정산과정의 분쟁에서 투자자들이 간과하는 중요한 포인트! 공투가 명의신탁으로 인정되는 경우, 명의자는 취득대금 + 이자만 반환하면 되고 투자수익은 전액 자신에게 귀속시키는 것이 가능”
대법원은 "계약명의신탁약정이 부동산실명법 시행 후에 이뤄진 경우 명의 신탁자는 애초부터 당해 부동산의 소유권을 취득할 수 없었으므로 위 명의신탁약정의 무효로 명의신탁자가 입은 손해는 당해 부동산 자체가 아니라 명의수탁자에게 제공한 매수자금이고, 따라서 명의수탁자는 당해 부동산 자체가 아니라 명의신탁자로부터 제공받은 매수자금만을 부당이득한다. 그 경우 계약명의신탁의 당사자들이 명의신탁약정이 유효한 것, 즉 명의신탁자가 이른바 내부적 소유권을 가지는 것을 전제로 해 장차 명의신탁자 앞으로 목적 부동산에 관한 소유권등기를 이전하거나 부동산의 처분 대가를 명의신탁자에게 지급하는 것 등을 내용으로 하는 약정을 했다면 이는 명의신탁약정을 무효라고 정하는 부동산실명법 제4조 제1항에 좇아 무효다"(대법원 2014. 8. 20. 선고 2014다30483 판결, 대법원 2015. 9. 10. 선고 2013다55300 판결)라는 입장을 일관되게 유지하고 있다.
투자자들이 공투를 진행하면서 "1인 명의로 취득하되 나중에 매각해 N 분의 일로 나누자"로 약정했더라도, 명의자가 아닌 공동 투자자들이 명의신탁자로 인정된다면 명의자는 매수 자금에 연 5%의 이자를 더한 금액만 반환하면 되고 나머지 투자 수익은 전부 독식해도 된다는 얘기다.예를 들어 A와 B가 각각 2억원씩 들여 10억원 아파트를 공동 매수한 경우를 가정해 보자. 총투자금 4억원에 6억원짜리 전세를 끼었고, 명의자는 A다. 이 아파트의 가액이 20억원으로 올라 투자 수익은 10억원이 됐다. 양도세 등은 제외된 것으로 본다. 동업약정이라면 10억원어치 투자 수익을 5억원씩 나눠야 한다. 이 건이 명의신탁이라면 A가 B에게 투자원금 2억원에 연 5%의 이자만 반환하면 A에게 투자 수익 10억원이 모두 귀속되는 다소 불합리한 결론에 이르게 된다. B는 A에게 단순 사금고 역할만 해준 셈이다.
소송에선 세밀한 투자약정서가 가장 큰 무기
특정 부동산 투자가 명의신탁이 아닌 공동사업약정에 의해 이뤄진 것이라면 각자의 투자 지분에 따라 투자 수익도 분배되는 것이 합리적일 것이다.
동업약정과 명의신탁을 구별하는 기준에 대해 법원은 △출자 지분과 손익 분담 비율을 정한 것이 있는지 △동업약정에 따른 업무집행조합원을 정했는지 △정산 시기와 방법을 정했는지 등 제반 사정을 고려해 종합적으로 판단하고 있다. 그러나 대부분의 경우 공동사업약정서(동업약정서 또는 투자약정서)가 제대로 작성되지 않았거나 최초의 투자 지분(매매 대금 분담 비용) 정도만 기재한 정도로 간략하게 작성돼 투자자 간 분쟁으로 이어지게 된다.공투 관련 소송에선 재판부가 조정을 강하게 권유하기도 하지만, 명확한 계약서가 없는 한 명의자가 구조적으로 유리하다. 결국 공투에 따른 피해를 보지 않으려면 사전에 전문가의 법적 조력을 받아 투자약정서(동업약정서)를 세밀하게 작성해 두는 것이 가장 안전하다. 투자 비용에 상응하는 공유 지분 등기를 해두는 것도 방법이다. 이 밖에 투자자 대표를 자청해 등기하는 방식도 생각해 볼 수 있다. 다만 이 경우 보유세, 양도세 등 세금 요인을 충분히 고려해야 한다.윤현철 법무법인 동인 변호사ㅣ한양대 법학과를 졸업하고 제45회 사법시험에 합격, 사법연수원을 35기로 수료했다. 고려대학교 법무대학원에서 금융법을 전공했으며, 런던 퀸메리대학교 로스쿨 상법연구소 방문학자 과정을 마쳤다. 적대적 인수·합병(M&A) 및 경영권 분쟁, 기업 인수 자문, 부동산 금융 자문, 국내외 투자 펀드 관련 손해배상청구 등 금융 부문에서 독보적인 경험과 실력을 갖춘 변호사로 평가받고 있다.