세금 아끼려는 분양권 '손피 거래'…되레 稅폭탄 맞는다

기재부 '다운 거래'로 해석

파는 사람이 내야 할 양도세
사는 사람이 대신 내는 거래

12억에 취득한 주택 분양권
'손피'로 17억에 거래할 경우
세부담 5.4억→9.6억 늘어

앞으로 아파트 분양권을 거래할 때 매도자가 납부해야 할 양도소득세를 매수자가 대신 내주는 ‘손피 거래’를 하면 세 부담이 큰 폭으로 늘어난다. 이런 부담을 피하기 위해 매매가를 실제 거래가보다 낮게 신고하는 ‘다운 거래’를 하면 과태료 부과 등 불이익을 받을 수 있다고 국세청은 경고했다.

실제 지급한 양도세 증빙해야

15일 관계부처에 따르면 기획재정부 조세정책과는 지난달 손피 거래에 관한 유권해석을 변경했다. 앞으로는 매수자가 거래에서 발생하는 양도세를 전액 부담하기로 약정한 경우, 양도세를 새로 계산할 때 매수자가 부담하는 양도세 전부를 양도가액에 합산하게 된다. 기존엔 매수자가 부담하는 양도세 첫 1회분만 양도가액에 합산해 양도가액을 재계산했다. 기재부 관계자는 “손피 거래 관련 규정 해석이 불분명해 부동산시장을 교란한다는 지적이 있어 기재부 국세예규심사위원회 논의를 거쳐 새로 유권해석을 내렸다”고 설명했다.

‘손피’란 ‘손에 쥐는 프리미엄’의 약칭이다. 손피 거래는 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 부담하는 조건의 거래다. 부동산시장에서 손피 거래가 인기를 끈 것은 원자재 가격과 인건비 상승 등으로 분양가가 높아지면서다.

분양가가 고공행진을 하면 손피 거래를 통해 매도자는 양도세를 줄일 수 있고 매수자는 실거래가를 낮춰 집을 구매할 수 있다. 예를 들어 매도자가 A아파트 분양권을 12억원에 취득해 1년 이상 보유한 다음 매수자에게 17억원에 파는 거래를 할 때 매도자는 양도세 및 지방세로 3억2800만원을 내야 한다. 양도가액(17억원)에서 취득가액(12억원)과 기본공제(250만원)를 빼고 양도세율(66%)을 적용한 결과다.

기재부의 기존 유권해석에 따르면 손피 거래 시 A아파트 분양권 양도가액은 20억2800만원이 된다. 매수자가 대신 부담하는 양도세 1회분(3억2800만원)만 양도차익에 합산되기 때문이다. 이때 매도자가 내야 하는 양도세와 지방세는 5억4500만원인데, 매수자가 이미 부담한 양도세(3억2800만원)를 제외하면 실제로 매도자가 부담하는 세금은 2억1700만원이다.

변경된 유권해석에 따르면 손피 거래에 따른 양도세가 큰 폭으로 늘어난다. 양도세를 1차 합산한 양도가액을 토대로 계산된 2차분, 3차분, 4차분 등을 모두 고려해 양도가액과 양도세액을 계산해야 하기 때문이다. 국세청은 이런 계산법을 따르면 A아파트 분양권의 양도세와 지방세가 9억6600만원이 된다고 설명했다. 손피 거래를 하려는 매수자 입장에서는 양도세 부담이 기존 5억4500만원에서 두 배 가까이로 불어난다. 일반 매매 시세 부담(3억2800만원)과 비교하면 약 세 배 규모다.

다운 거래 적발 시 과태료·가산세

국세청은 “매수자가 실제 지급한 양도세 및 지방세가 증빙에 의해 확인되면 해당 금액만 양도가액에 합산된다”고 설명했다. 가령 매수자가 2차 양도세까지 부담한 사실이 증명되면 양도세와 지방세는 6억8800만원이 된다. 양도가액 22억5000만원(양도세 등 5억4500만원 포함)에서 취득가액과 기본공제액, 세율을 각각 적용한 액수다.

손피 거래에 따른 세 부담이 커졌다는 이유로 거래액을 실제보다 낮춰 신고하는 다운 거래를 할 경우 다양한 불이익을 받는다. 관련 법령에 따르면 다운 거래 시 지방자치단체는 부동산 실제 거래액의 10% 이하에 상당하는 과태료를 매수·매도자에게 부과한다. 거짓 계약서를 작성한 매도자는 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다.

매수자도 추후 부동산을 양도할 때 비과세나 감면 대상에서 제외된다. 다운 계약서상 거래금액으로 계산한 양도소득세가 실제 거래액으로 재계산된다. 무신고 또는 과소 신고한 세액의 40%에 해당하는 가산세도 부과된다. 납부하지 않거나 적게 납부한 세액의 미납 일수에 따라 납부 지연 가산세까지 추가로 부과될 수 있다.

이광식 기자 bumeran@hankyung.com