"도대체 내 집 마련은 언제 하라고"…새해 '더 센 놈' 온다
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돈줄 조이자 얼어붙은 부동산
7월 스트레스 DSR 3단계 시행
"집 사기 어려워 진다" 우려
"금리 인하 수순·거래 주기 변경 등에 타격 적어"
다만 전문가들은 작년과 같은 시장 침체 가능성은 작을 것으로 본다. 금리 인하 기조가 대출 규제를 일부 상쇄할 전망이고, 대출 규제 시행 시기가 주택 손바뀜이 많은 시기와 겹쳐서다. 수도권의 경우 입주 물량이 전반적으로 쪼그라든다는 점도 대출 규제를 어느 정도 무마할 것이란 전망이다.2일 부동산 리서치 업체 부동산R114에 따르면 지난해 9월 기준 전국 아파트 거래는 2만9991건으로 전월(4만3337건)보다 1만3346건(30.79%) 급감했다. 서울도 비슷한 흐름을 보였다. 서울 아파트 거래량은 같은 해 9월 3049건으로 전월(6298건)보다 반토막 수준으로 줄어들었다. 작년 한 해 가장 많이 거래됐던 7월 8874건의 3분의 1 수준으로 쪼그라든 것이다.
국토부 집계 기준으로도 지난해 11월 기준 서울 아파트 거래량은 4개월 연속 줄어든 것으로 나타났다. 지난해 11월 서울 아파트 거래량은 3773건으로 전월(4000건)보다 5.7% 줄었다. 지난해 7월(9518건) 이후 4개월 연속 감소세다. 또한 거래량은 같은해 4월(4840건) 이후 7개월 만에 가장 작은 규모다.
거래가 갑자기 쪼그라든 것은 대출 규제가 강화해서다. 지난 9월 정부는 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행했다. 원래 방안은 가산금리 0.75%포인트를 더해 시행되는 것이었지만 이를 1.2%포인트로 확대해 적용했다. 해당 규제가 시행되면 대출을 받을 수 있는 금액 자체가 쪼그라들었다.예컨대 연봉 1억원의 직장인이 변동금리 연 4%, 만기 40년의 원리금균등분할상환 방식으로 주택담보대출을 받을 경우 스트레스 DSR 1단계에선 0.38%포인트가 적용돼 7억5400만원을 대출받을 수 있었지만, 1.2%포인트를 적용하면 대출한도는 6억7200만원으로 기존보다 8200만원이 줄어든다.
부동산은 대출 의존도가 높은 자산이라 대출 금리, 대출 한도 등에 영향을 많이 받는다. 때문에 스트레스 DSR 3단계 시행을 앞두고 실수요자들은 우려가 큰 상황이다.서울에서 내 집 마련을 계획하고 있는 직장인 40대 차모씨는 "최근 몇 년 새 대출 규제가 계속 강화되다 보니 자금 계획이 계속 틀어지고 있다"며 "올해 내 집 마련이 더 어려워지는 것 아니겠느냐"고 토로했다.
다만 전문가들이 보는 시각은 조금 다르다. 더 강한 대출 규제가 시행되지만 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것이란 전망이다. 금리가 인하 수순에 접어들었다는 점이 이유다. 지난해 한국은행은 10월과 11월에 열린 금융통화위원회를 통해 0.50%포인트 금리를 낮췄다. 금리 인하로 방향이 틀어진 상황에서 작년 윤석열 대통령의 비상계엄 사태 등으로 당장 이달 금리를 내릴 수 있을 것이라는 전망이 해외 투자은행으로부터 나오기도 했다.
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "기준금리는 인하하는 방향으로 가고 있는 상황"이라면서 "내년 7월 스트레스 DSR 단계가 시행되면 대출 가능 금액이 줄어들 수 있겠지만 규제의 영향보다는 당시 시장 상황, 실수요자들의 심리에 따라 시장이 얼어붙지 않을 가능성도 있다"고 설명했다.
정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원은 "매매 주기가 이전과 다른 움직임을 보이고 있고, 작년을 예로 들면 대출 규제가 나오기 전 매매가 활성화하는 등 현상이 빚어진 것을 고려하면 대출 규제 영향이 반감될 수 있을 것"이라고 설명했다.
대출 규제가 더 강화하면 시장에서 다양한 왜곡을 불러올 수 있다는 지적도 나온다. 매매는 전세로, 전세는 월세로 이동할 가능성이 있단 얘기다.윤지해 부동산R114 연구원은 "주거용 시장의 경우 매수 포기가 수요가 사라진다는 것을 의미하는 것은 아니다"라면서 "대출 규제로 매수에 나설 수 없게 된 실수요자들은 전세나 월세로 옮겨가게 될 것"이라고 말했다. 이어 "주거 형태뿐만 아니라 선호하는 면적대도 달라질 수 있을 것"이라면서 "국민 평형이라고 불리는 전용면적 84㎡는 실수요자들이 가장 선호하는 면적대인데 대출 한도가 줄어드는 데 따라 매수가 어렵다면 전용 59㎡로, 아파트 매수가 어렵다면 비아파트로 옮겨가는 등 보유 자산과 소득에 따라 차등화될 것"이라고 내다봤다.
이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com