[김은유의 보상과 재건축] 매도청구시 매매계약성립기준일 변경

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사진=연합뉴스

도시정비법이 2018. 2. 9. 전부 개정되기 전에는 도시정비법에 의한 매도청구시에 그 매매계약성립기준일은 분양신청기간의 종료일 다음날이었다.

즉, 현금청산 대상자에 대한 청산금 지급의무가 발생하는 시기는 같은 법 제46조의 규정에 따라 사업시행자가 정한 ‘분양신청기간의 종료일 다음날’이라고 하여야 하고, 현금청산의 목적물인 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 가액을 평가하는 기준시점도 같은 날이므로, 현금청산 대상자에 대한 매도청구권의 행사로 매매계약의 성립이 의제되는 날도 같은 날로 보아야 한다(대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 판결 등 참고).

그런데 2018. 2. 9. 도시정비법 전부개정 시행 후 하급심 판결에서 변화가 생겼다. 즉, 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때라는 것이다. 빈집법도 도시정비법과 같은 취지로 개정되었으므로, 같은 논리가 적용될 것이다.

부산고등법원은 다음과 같이 판결하였다(부산고등법원 2023. 9. 14. 선고 2023나50649 판결).

구 도시정비법 제47조의 해석·적용에 관한 대법원 2010다73215 판결이 현행 도시정비법 제73조의 해석에 원용될 수 없음은 앞서 본 바와 같다. 현행 도시정비법 제73조의 해석상 매도청구권 행사에 따른 매매계약이 성립되는 시기는 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때로 보아야 한다. 그 근거는 아래와 같다.

① 현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권은 형성권에 해당한다. 형성권은 그 행사가 있을 때 그 법률효과가 생기는 것이 원칙인바, 매도청구권 역시 그 행사가 있을 때인 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달하였을 때 그 법률효과(매매계약성립)가 생긴다고 보아야 한다.
② 분양신청기간 종료 후의 협의절차 및 그 불성립 과정을 거쳐 이루어진 매도청구권행사의 법률효과가 '분양신청기간 종료일 다음날'로 소급하여 생긴다고 보아야 할 근거가 없을 뿐 아니라, 그렇게 보게 되면 구 도시정비법과 달리 토지 등 소유자와의 협의를 거친 후 매도청구소송을 통해 최종적으로 매매가액을 결정하도록 한 취지가 몰각된다.
③ 현행 도시정비법 제73조는 수용재결과 매도청구소송을 병렬적으로 규정하고 있다. 수용재결에서 보상액의 산정은 '수용재결 당시'의 가격을 기준으로 하고 있는바, 매도청구권행사에 따른 매매가액 역시 '매도청구 당시'로 보는 것이 자연스럽다.
④ 현행 도시정비법 제64조2)는 사업시행자는 조합설립에 동의하지 아니한 자 등에 대하여 사업시행계획인가의 고시가 있는 날로부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자의 지정에 관한 동의 여부에 대한 최고 등을 거쳐 동의하지 않는 토지 등 소유자에 대하여 매도청구를 할 수 있다고 규정하고 있다. 이 경우 매도청구권 행사에 따른 법률효과, 즉 매매계약성립은 매도청구의 의사표시가 토지 등 소유자에게 도달한 때 생긴다. 현행 도시정비법 제73조 소정의 매도청구권 행사에 따른 법률효과가 생기는 시기를 달리 보아야 할 특별한 사정이 없다.

이러한 결론은 그동안 필자가 계속 주장해온 내용이다. 매도청구시 매매가격은 시가보상이므로, 시가산정은 당연히 매도청구시로 하는게 맞는 것이다. 분양신청기간 종료일 다음날로 소급하면 시가가 왜곡된다. 정당보상 원칙에도 맞지 않는다.

[재개발재건축 현금청산금 아는 만큼 더 받는다] 책 참고

<한경닷컴 The Lifeist> 김은유 법무법인 강산 대표변호사

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