'전세 10년' 보장한다고?…전셋값 또 치솟을라 '불안' [이슈+]

정부, 주택임대차보호법 완화 시동…"상한요율 10%"
야당, 규제 강화 예고…"전세 10년 갱신권"

서울 송파구의 한 부동산중개업소에 아파트 매물 정보가 붙어있다. 사진=뉴스1

'임대차 2법'(계약갱신청구권, 전·월세상한제)이 부동산 임대차 시장에 재차 파문을 일으키고 있다. 정부가 주택임대차보호법 완화를 추진하는 반면, 야당은 정책 과제로 임대차 2법 강화를 내세웠기 때문이다.

17일 부동산 업계에 따르면 정부가 계약갱신청구권, 전·월세 상한제 등 임대차 2법 완화에 팔을 걷어붙였다. 국토교통부는 국토연구원이 지난해 4월 제출한 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 최종보고서를 지난달 공개했다.

문재인 정부 시절인 2020년 도입된 임대차 2법은 전세 계약 4년(2+2년)을 보장하고 전셋값 상승률을 5% 이내로 제한하는 내용을 담고 있다. 윤석열 정부에서 임대차 2법 전면 재검토를 내세웠지만, 그간 논의가 이뤄지지 못했다. 특히나 지난해 말부터는 윤 대통령에 대한 탄핵소추안이 국회를 통과하면서 제도 개선의 동력을 잃었다는 평가도 나왔는데, 정부가 공론화를 결정했다. 정부는 국토연구원의 보고서를 바탕으로 공론화 과정을 거쳐 법안 완화에 나선다는 방침이다.

정부, 임대차 2법 개선 추진…상한 요율 10% 완화 검토

국토연구원은 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 최종보고서에서 임대차 2법 개선 방안에 대해 제도를 폐지할 경우 이중가격 문제 등을 해소할 수 있지만, 임차인의 주거 불안이 커지는 문제가 있다고 지적했다.

개선안으로는 △지자체가 자율적으로 '임대차 특별지역'을 지정해 운영하는 방안 △계약갱신권과 상한 요율(5%) 적용 여부를 임대인과 임차인 자율에 맡기는 방안 △지자체 조례 등을 통해 상한 요율을 10% 이내로 완화하는 방안 △임대차 2법을 보증금 5억원 이하 저가 주택에만 적용하는 방안 등을 제시했다.

민주당, 10년 갱신권·신규 계약도 5% 상한 적용 추진

정부가 임대차 2법 완화에 시동을 걸고 있지만, 야당은 이에 맞서 임대차 2법을 대폭 강화하겠다는 입장을 밝히면서 시장의 혼란은 커지고 있다. 이재명 더불어민주당 대표가 의장을 맡은 민생연석회의는 최근 20대 의제를 발표했다. 이 대표가 "공약으로 오해하는 사람이 안 생기면 좋겠다"고 말했지만, 조기 대선용 공약이라는 평가가 나오는 이번 의제에는 임대차보호법 개정안도 포함됐다.

이재명 더불어민주당 대표가 2025 더불어민주당 민생연석회의 20대 민생의제 발표회에서 윤후덕 수석부의장으로부터 민생의제를 전달받고 있다. 사진=뉴스1

민주당의 개정안은 임차인의 계약갱신권을 대폭 강화하는 것을 골자로 한다. 임차인은 2년 단위로 계약을 갱신할 수 있고, 이를 통해 최장 10년까지 집을 점유할 수 있다. 우리나라 세입자 평균 거주 기간이 3.2년에 불과해 해외 주거복지 선진국과 비교하면 주거 안정성이 낮다는 이유다.

앞서 지난해 말에도 윤종오 진보당 의원이 야당 의원들과 함께 기존 1회로 제한됐던 계약갱신청구권의 제약을 없앤 '무제한 갱신권'을 보장하는 내용의 임대차 보호법 개정안을 발의한 바 있다. 이 법안을 놓고 임대차 업계의 반대가 거세지자 발의에 동참했던 민주당 의원들이 서명에서 빠졌고, 법안 발의 요건을 상실한 법안은 자동 철회됐다.

이번에 민주당이 제시한 개정안은 세입자 주거 안정성을 높이기 위해 무제한은 아니더라도 10년까지는 집을 점유하도록 만들겠다는 취지다. 여기에 더해 기존 계약의 갱신뿐 아니라 신규 전·월세 계약까지 보증금 상한요율(5%)을 적용하는 내용도 담겼다. 임대차 2법을 대폭 강화하겠다는 것이다.

우려 쏟아지는 시장…"시장 불안 커져"

서울 종로구 한 건물에서 바라본 시내 아파트. /사진=임형택 기자

시장에서는 우려가 쏟아진다. 앞서 문재인 정부에서 2020년 7월 임대차 2법을 시행하면서 계약갱신청구권을 이용해 2년 더 사는 세입자가 늘어 전세 매물이 급감했고, 집주인은 4년치 인상분을 한꺼번에 받으려 하면서 전셋값도 치솟았기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 임대차 2법 도입 전인 2018년 7월부터 2020년 6월까지 2년간 전국 전셋값은 1.03% 하락했다. 하지만 도입 후 2년인 2020년 7월부터 2022년 6월까지는 14.8% 치솟았다.

전문가들은 임대차 2법을 강화할 경우 수도권 등 주거 선호 지역의 주택난이 심화할 것이라 우려했다. 심형석 우대빵연구소장은 "제도 시행을 앞두고 집주인들이 10년치 인상분을 한꺼번에 받으려 하면서 전셋값이 치솟을 것"이라고 지적했다.

이어 "임대차 2법을 강화해 임차인 주거가 안정되면 주택 수요가 사라지면서 신규 주택 공급도 줄어들게 된다"며 "새 아파트를 짓지 않으니 수도권을 비롯한 주거 선호 지역에서는 주택 부족 문제가 심각해질 것"이라고 지적했다.

정부의 완화안에 대해서도 심 소장은 "지방마다 시장 상황이 다르니 지자체에서 부동산 정책을 짜도록 한다는 방향성에는 공감한다"면서도 "전국 지자체 가운데 부동산 정책을 주도적으로 이끌 수 있는 역량을 갖춘 곳이 많지는 않을 것"이라고 우려했다. 지자체의 역량을 키운 이후에나 검토할 수 있는 방안이라는 의미다.

한 업계 관계자는 "다수당인 더불어민주당과 정부가 대립을 거듭하면서 시장 불안만 키우고 있다"며 "4년 동안 시장에 안착한 제도를 법 개정 가능성도 낮은 상태에서 완화하겠다며 흔드는 것도, 심각한 부작용이 예상되는 제도를 국민적 공감대 형성도 없이 강화하겠다는 것도 시장을 교란하는 행위"라고 비판했다.

오세성 한경닷컴 기자 sesung@hankyung.com