가격 급등한 도쿄 맨션, 지금 투자해도 괜찮을까? [김용남의 부동산 자산관리]

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사진= 글로벌PMC

일본 국토교통성이 지난달 말 발표한 '2024년 12월 및 4분기 부동산 가격지수'는 일본 부동산 시장의 새로운 패러다임을 제시하고 있습니다. 전국적으로 부동산 시장이 안정세를 보이는 가운데 도쿄와 오사카는 독자적인 성장 궤도를 그리고 있습니다. 특히 도쿄 맨션 가격지수가 2010년 대비 214.5% 상승, 두 배 이상 급등한 점은 주목할 만합니다. 도쿄 맨션 시장의 현황과 투자 전망을 심층적으로 들여다봤습니다.

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이러한 상승세의 핵심은 인구 역동성에 있습니다. 일본 전체가 인구 감소 추세에 직면했음에도 불구하고, 도쿄는 청년층과 외국인 유입이 지속되며 1~2인 가구 중심의 소형 주택 수요를 창출하고 있습니다. '신축', '소형', '역세권'이라는 키워드로 요약되는 프리미엄 맨션이 각광받는 이유입니다. 코로나19 이후 재택근무가 확산했지만, 역설적으로 도시 중심부의 효율적인 소형 주거 공간에 대한 수요는 오히려 증가했습니다. 직장과의 접근성은 여전히 중요한 요소로 작용하며, 일과 생활의 균형을 중시하는 젊은 세대에게 도심 입지는 포기할 수 없는 가치가 됐습니다.

공급 측면에서 도쿄 23구 핵심 지역은 토지 확보의 어려움과 엄격한 개발 규제로 인해 신규 공급이 제한적입니다. 시부야, 미나토, 치요다 등 업무·주거 복합 지역은 수요 대비 공급 부족 현상이 구조화돼 있습니다. 이러한 지역에서는 노후 건물의 재개발이나 용도 전환이 주요 공급원이 되고 있으나, 그 속도는 수요 증가를 따라가지 못하고 있습니다. 게다가 건설 자재 가격 상승과 인력 부족 문제도 신규 공급을 제약하는 요인으로 작용합니다.

엔화 약세와 초저금리 환경은 일본 부동산을 글로벌 투자자들에게 매력적인 자산으로 만들고 있습니다. 중국, 대만, 홍콩뿐만 아니라 한국, 동남아 고액 자산가들도 도쿄와 오사카 부동산을 포트폴리오에 편입하고 있습니다. 이들은 단기 시세차익보다 안정적인 임대 수익과 장기 보유를 선호하기 때문에 시장의 안정성에 기여하고 있습니다. 실제로 일본의 임대 수익률은 높은 가격에도 불구하고 연 2~3% 수준을 유지하고 있어, 금융 상품 대비 경쟁력을 갖추고 있습니다.

상업용 부동산과의 연동성도 주목할 부분입니다. 도쿄와 오사카의 Grade A 오피스 지수가 상승세를 유지하는 것은 기업들이 여전히 중심 업무 지구의 프리미엄 오피스를 선호한다는 증거입니다. 특히 디지털 전환이 가속화되면서도 핵심 본사 기능과 중요 의사 결정 조직은 여전히 도심에 집중되는 경향을 보이고 있습니다. 이는 해당 지역 주거 수요의 안정성으로 이어져 '워크 앤 리브' 개념에 부합하는 프리미엄 맨션에 대한 수요를 뒷받침합니다.

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도쿄의 브랜드 가치는 무시할 수 없는 요소입니다. 글로벌 기관 투자자들에게 검증된 시장으로서의 유동성과 거래 안정성은 도쿄만의 강점입니다. 오사카 또한 2025년 오사카·간사이 엑스포를 앞두고 도시 정비와 인프라 확충이 가속화되며 미래 가치가 부각되고 있습니다. 이러한 메가 이벤트는 단기적인 경기 부양 효과를 넘어 도시의 장기적 경쟁력 강화로 이어질 가능성이 높습니다.

그러나 모든 도쿄 맨션이 투자 가치가 있는 것은 아닙니다. 시장이 성숙할수록 '어디에 있는 어떤 상품인가'가 더욱 중요해지고 있습니다. 브랜드, 준공 연도, 관리 상태, 향후 개발 계획 등에 따라 투자 성과는 크게 달라질 수 있습니다. 특히 노후화된 맨션의 경우 내진 성능, 단열 효율, 공용 설비의 현대화 등이 중요한 가치 판단 기준이 됩니다. 또한 주변 환경과 커뮤니티의 질적 수준도 장기적 가치 유지에 중요한 요소로 작용합니다.

외국인 투자자들 사이에서는 중고 맨션 리모델링을 통한 가치 상승 전략도 주목받고 있습니다. 이를 일본의 정교한 부동산 관리 시스템이 뒷받침하고 있습니다. 일본 부동산은 관리 시스템이 체계적으로 구축돼 있어 건물의 수명이 길고 자산 가치가 안정적으로 유지되는 특징이 있습니다. 이는 중고 물건에 대한 투자자들의 심리적 장벽을 낮추는 요인이 되고 있습니다.

글로벌 금융 시장의 불확실성이 높아지는 상황에서 도쿄 부동산은 안전 자산으로서의 매력도 갖추고 있습니다. 정치적 안정성, 투명한 거래 시스템, 엄격한 법적 보호 장치는 글로벌 투자자들에게 안심할 수 있는 투자 환경을 제공합니다. 이는 지정학적 리스크가 증가하는 아시아 지역에서 더욱 두드러진 장점으로 작용하고 있습니다.

지금 도쿄 맨션 시장에 투자하는 것은 단순한 시세 차익 추구가 아니라, 도쿄라는 도시의 미래에 대한 신뢰를 바탕으로 한 전략적 판단입니다. 일본 부동산 시장은 이미 '양'에서 '질'로, '수량'에서 '본질'로 중심축이 이동하고 있습니다. 인구 감소라는 거시적 환경 속에서도 도쿄는 자체적인 수요 창출 능력과 글로벌 경쟁력을 바탕으로 독자적인 성장 경로를 만들어가고 있습니다.

가격이 두 배로 올랐다는 사실보다 중요한 것은 그 상승의 이유와 지속 가능성입니다. 지금 도쿄에 투자해야 할 이유는 과거의 상승세가 아니라, 미래에도 경쟁력을 유지할 수 있는 구조적 기반을 갖추고 있기 때문입니다. 투자자들은 단기적인 시황보다는 장기적인 안목으로 자산의 본질적 가치와 지속 가능성을 평가해야 할 때입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장

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