[도기안의 부동산 칼럼] 2025년 4월, 부동산 시장 정리
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한경닷컴 더 라이프이스트
1. 지역 양극화와 시장 흐름
최근 부동산 시장은 하향 안정세 속에 지역 간 양극화가 뚜렷하게 나타나고 있습니다. 서울과 수도권 주요 지역은 재건축 규제 완화와 매물 부족으로 인해 국지적으로 가격이 반등하고 있지만, 지방은 여전히 미분양과 거래 부진으로 침체 분위기를 벗어나지 못하고 있습니다.
2. 전세보다 월세, 임대 시장의 변화
전세보다 월세를 선호하는 경향은 더욱 뚜렷해졌습니다. 제가 체감하기로도, 전세를 찾는 수요보다 월세 계약을 원하는 문의가 눈에 띄게 늘었습니다. 고금리, 전세 사기, 대출 규제 등의 여파가 임대 시장 전반을 바꿔놓고 있습니다.
3. 미분양 적체와 공급 과잉
전국 미분양 주택 수는 다시 7만 호를 넘었습니다. 준공 후 미분양도 계속해서 누적되고 있고, 분양 시장의 분위기는 쉽게 살아나지 않고 있습니다. 현장에서 분양을 준비 중인 시행사들조차 일정 조정을 고민하고 있는 모습입니다.
4. 서울 재건축 시장과 정부 대응
서울 재건축 단지들의 반등세는 분명 눈에 띄지만, 그만큼 규제도 다시 강화되고 있습니다. 정부가 토지거래허가구역을 다시 지정하면서 투기 과열을 차단하려는 움직임을 보이고 있고, 국회에선 재건축 관련 법안이 논의되지만 시장은 여전히 조심스러운 눈치를 보고 있습니다.
5. 침체된 지방 시장의 현실
지방 시장은 지금도 꽤 얼어붙어 있는 상태입니다. 제가 상담을 나누는 지역 중 일부는 매물이 거의 움직이지 않고, 분양도 중단된 현장이 여러 군데입니다. 악성 미분양은 구조적 문제로 이어지고 있고, 회복까지는 시간이 더 걸릴 것으로 보입니다.
6. 경매 시장의 양면성
경매 시장은 물건은 늘었지만, 낙찰률은 낮아지고 있습니다. 인기 지역은 여전히 경쟁이 있지만, 지방 소형이나 수익형 물건은 유찰이 많아지고 있고, 시세 대비 싸더라도 수익성이 맞지 않다는 판단을 하는 투자자들이 늘고 있습니다. 저 역시 물건을 볼 때 예전보다 훨씬 신중하게 접근하고 있습니다.
7. 투자자와 실수요자의 전략적 접근
이 시기에는 투자자든 실수요자든 전략이 필요합니다. 무리한 레버리지는 위험하고, 권리분석과 시세조사는 필수입니다. 특히 지금처럼 금리나 정책 변수에 따라 시장이 크게 요동칠 수 있는 상황에서는, 더더욱 정보 점검이 중요하다고 생각합니다.
8. 결론: 불확실성 속 냉정한 판단 필요
지금 부동산 시장은 기대와 불안이 동시에 존재하는 시기입니다. 저 역시 시장을 지켜보면서 확신보다는 확인과 점검을 먼저 하게 됩니다. 데이터에 기반하고, 현장감각을 유지한 채 냉정하게 판단하는 것이 무엇보다 중요한 시점입니다.
<한경닷컴 The Lifeist> 도기안 대한공경매사협회 대표
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