집 두 채 19억 쏠렸다…'부동산 몰빵' 40대 공무원 부부의 고민

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사진=chat gpt

Q. 부동산에 자산이 집중된 40대 초반 맞벌이 부부다. 서울에 비거주용 주택 두 채를 보유하고 있다. 전세보증금을 제외한 순자산은 약 19억원이다. 금융자산은 약 2억8800만원이다. 내년부터 연금저축·개인형퇴직연금(IRP)·개인종합자산관리계좌(ISA)와 국내외 상장지수펀드(ETF) 등에 투자해 연평균 8~10% 수익률을 내는 것이 목표다. 10년 뒤 금융자산 20억원을 만들어 은퇴하고 공무원연금 월 200만원과 금융자산으로 생활비를 충당하고 싶다. 현재 투자계획이 적절한지, 부동산 비중을 줄여야 할지 궁금하다.

A. 10년 뒤 금융자산 20억원이라는 목표는 충분히 도전해볼 만하다. 다만 연 8~10%의 높은 수익률보다 매달 800만원을 꾸준히 저축하고 세제혜택 계좌를 활용해 자산을 분산하는 것이 중요하다.

현재 금융자산 2억8800만원에 매달 800만원을 10년간 투자하면 추가 납입 원금만 9억6000만원이다. 현재 자산과 저축액을 같은 수익률로 운용하면 10년 뒤 금융자산은 연 4% 수익률일 때 16억700만원, 6%면 18억3500만원, 7%면 19억5100만원이다. 연 8%면 21억300만원으로 목표를 넘어선다. 다만 자녀 교육비 등 지출이 늘어날 수 있어 수익률을 높이는 것보다 월 800만원의 저축 여력을 유지하는 것이 중요하다.

○세액공제 넘어 연금계좌 활용

투자는 연금저축과 IRP, ISA 등 세제혜택 계좌부터 활용하는 게 좋다. 연금저축과 IRP는 합산해 연간 1800만원까지 납입할 수 있다. 세액공제는 연금저축 연 600만원, IRP를 포함하면 합산 연 900만원까지다. 여유가 있다면 세액공제 한도를 넘어 연금계좌 납입한도까지 활용할 만하다.

연금계좌에서는 이자와 배당 등 운용수익에 대한 과세가 이연된다. 세금으로 빠져나갈 돈까지 재투자할 수 있어 장기적으로 복리 효과를 높일 수 있다. ISA도 적극 활용할 필요가 있다. ISA 만기자금을 연금계좌로 이전하면 추가 세제혜택을 받을 수 있다.

현재 S&P500과 나스닥, 미국배당다우존스, 글로벌 반도체, 미국 전력인프라 등 여러 ETF에 투자할 계획이지만 실질적으로는 미국 주식 비중이 높다. AI와 반도체, 대형 기술주에도 중복 노출될 가능성이 크다.

ETF 개수를 늘리기보다 자산군을 분산해야 한다. 예컨대 금융자산의 70%를 위험자산, 30%를 안전자산으로 정하고 S&P500 같은 시장지수형 자산을 ‘코어’로 삼을 수 있다. 나스닥과 반도체, 전력인프라 등은 보완적으로 배치하고 미국 이외 지역과 채권, 금 등을 함께 담는 방식이다. IRP에서는 은퇴가 가까워질수록 위험자산 비중을 낮추는 타깃데이트펀드(TDF)를 활용할 수도 있다.

○10년 뒤 생활비는 월 610만원

은퇴 후 생활비는 물가상승률도 고려해야 한다. 현재 월 500만원은 연평균 물가상승률 2%를 적용하면 10년 뒤 약 610만원이 된다. 공무원연금으로 월 200만원을 충당한다면 금융자산에서 월 410만원, 연간 약 4900만원을 마련해야 한다. 금융자산이 20억원이라면 세후 연 2.5% 수준의 수익으로 충당할 수 있다.

은퇴 후에도 높은 수익률을 추구할 필요는 없다. 은퇴가 가까워질수록 주식을 줄이고 채권과 현금성 자산을 늘려 안정적으로 생활비를 인출할 수 있도록 해야 한다. 앞으로 10년이 자산을 불리는 ‘축적기’라면 이후에는 자산을 안정적으로 꺼내 쓰는 ‘인출기’다.

주택의 전세보증금을 제외한 순자산은 약 19억원인 반면 금융자산은 약 2억8800만원으로 부동산 편중이 크다. 그렇다고 집을 서둘러 팔 필요는 없다. 두 채 모두 비거주 주택인 만큼 보유세를 소득 범위에서 감당할 수 있는지, 한 채를 매각할 경우 양도소득세 부담이 얼마나 되는지 따져봐야 한다.

한 채를 정리해 남은 자금을 금융자산으로 옮기면 부동산 편중을 낮추면서 은퇴자금 마련에 활용할 수 있다. 반대로 두 채를 계속 보유한다면 앞으로 저축하는 자금을 금융자산에 집중해 점진적으로 자산 구성을 바꾸는 방법도 있다.

이상은, 우병탁 신한프리미어패스파인더 전문위원

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정리=조미현 기자 mwise@hankyung.com